Naar aanleiding van mijn vorige column over de berekening van het werkelijk rendement in box 3, kreeg ik tal van opmerkingen en vragen over investeringen in onroerende zaken. In hoeverre leiden die investeringen nou wel of niet tot een waardestijging die tot het werkelijk rendement in box 3 behoort. De hoofdregel luidt immers dat het verschil in eindwaarde van een onroerende zaak (op 31 december van enig jaar) en de beginwaarde daarvan (op 1 januari van dat jaar) een belaste vermogensmutatie vormt. Maar wat nu als die waardestijging is veroorzaakt door investeringen door de eigenaar zelf? In hoeverre is ook dan sprake van een belaste waarde-aanwas?

Na 14 arresten van de Hoge Raad sinds juni 2024 en zes Kamerbrieven naar aanleiding van deze arresten, kunnen we een redelijk zorgvuldige inschatting maken van wat in box 3 onder het begrip ‘werkelijk rendement’ moet worden verstaan. Een belangrijke variabele, want als in enig belastingjaar het werkelijk rendement lager is dan het forfaitaire rendement, hoeft een belastingplichtige niet meer belasting te betalen dan over het werkelijk rendement.

Als vannacht om 00:00 uur op NPO Radio 2 de gong van Queen’s Bohemian Rhapsody klinkt, denken de meesten aan oliebollen, champagne, gelukwensen en vuurwerk. Een enkeling aan het doorslikken van ‘doce uvas’. Deze gedeformeerde geest denkt echter aan iets heel anders, veel spannender, de nieuwe peildatum voor box 3! Tsjonge, wat gaat de tijd toch snel. We kennen nog niet eens de forfaitaire rendementen voor banktegoeden en schulden per 1 januari 2024 en peildatum 1 januari 2025 dient zich alweer aan. Prachtig!

De Hoge Raad heeft op vrijdag 20 december 2024 weer vier arresten gepubliceerd over box 3, deze keer met de tweede woning als thema. Daarmee staat de teller inmiddels al op 18. In de laatste reeks van arresten geeft hij antwoorden op de vragen hoe je ongerealiseerde waardeveranderingen moet bepalen en hoe het eigen gebruik van een tweede woning moet worden gewaardeerd. In eerste instantie lijken het fiscaal gunstige uitspraken, maar in tweede instantie fronsten ze wel mijn wenkbrauwen. Raken we niet van de drup in de regen?

Als u net als ik licht grijzend of kalend bent, kent u vast nog wel de reclame van WC-eend. Met daarin een man in een witte jas – dus wat hij zegt klopt – met de bekende tekst: “Wij van WC-eend adviseren: WC-eend”. Die slagzin is zijn eigen leven gaan leiden en wordt gebruikt als een deskundige een advies geeft over zijn eigen product. En daarmee zijn eigen belang dient.

Op 15 oktober jongstleden publiceerde de Kennisgroep overdrachtsbelasting een standpunt over de inbrengvrijstelling overdrachtsbelasting van artikel 15, eerste lid, onderdeel e, onder 2, WBR. Dat standpunt roept gemengde gevoelens op.

Na de arresten van de Hoge Raad van 6 en 14 juni en 2 augustus 2024 speelt nog een aantal spannende vragen als het gaat om het vaststellen van het werkelijk rendement in box 3 ten aanzien van de tweede woning. Eén ervan is hoe je de omvang van ongerealiseerde waardemutaties bepaalt. Voor de goede orde, het gaat niet om een woning die dient als hoofdverblijf van een belastingplichtige, een box 1-woning, maar een woning die behoort tot de rendementsgrondslag van box 3.

Het kabinet laat volgens het huidige plan de drempel van € 1.000.000 van de generieke renteaftrekbeperking (earningsstrippingregeling) voor vastgoedlichamen per 1 januari 2025 volledig vervallen. De maatregel ontmoedigt echter het beleggen in woningen en ander vastgoed voor kleine beleggers en wellicht ook het mkb.

Op 22 juli 2024 hebben de Kennisgroep aanmerkelijk belang en de Kennisgroep successiewet onder nummer KG:003:2024:11 een standpunt gepubliceerd, met het antwoord op de vraag welke uitleg de Belastingdienst gebruikt bij de beoordeling of een aandeel een preferent aandeel is, zoals bedoeld in de doorschuifregeling aanmerkelijk belang in de Wet IB 2001 (DSR) en de bedrijfsopvolgingsregeling in de Successiewet 1956 (BOR). Een standpunt, dat in de adviespraktijk wellicht meer vragen oproept dan het beantwoordt.

Al in de Voorjaarsnota 2023 kondigde het kabinet een aanpassing van de earningsstrippingmaatregel aan. Als anti-fragmentatiemaatregel voor megagrote beleggers wordt de drempel in de renteaftrekbeperking van art. 15b Wet Vpb 1969 geschrapt. Het Kabinet gaat die maatregel in het Belastingplan 2025 opnemen, zo blijkt uit de Kamerbrief over de Fiscale beleids- en uitvoeringsagenda van 16 april 2024.