De zaak (29 november 2019, ECLI:NL:HR:2019:1779) verloopt als volgt. Een vrouw koopt een appartementsrecht in een voormalig kantoorgebouw. Ten tijde van de aankoop waren de sloopwerkzaamheden al voltooid en was de aannemer begonnen met het plaatsen van de kozijnen. Ook was er al een omgevingsvergunning voor de transformatie van het pand in woningen.

De notaris heeft 6% overdrachtsbelasting in rekening gebracht. Volgens de vrouw is er sprake van een woning en is slechts 2% overdrachtsbelasting verschuldigd. Zij gaat in beroep en vindt steun bij Hof Den Haag. De staatssecretaris gaat in cassatie. Hij is van mening dat het 2%-tarief niet van toepassing is op woningen die op de woningmarkt komen doordat een bedrijfs- of kantoorpand tot woningen wordt verbouwd.

Volgens de Hoge Raad moet aansluiting worden gezocht bij het doel waarvoor het bouwwerk oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Het is aan vrouw om te stellen en zo nodig aannemelijk te maken dat het verkregen appartementsrecht op het moment van de overdracht naar zijn aard tot woning is bestemd. Als zij daarin slaagt dan is het aan de inspecteur om aannemelijk te maken dat slechts beperkte aanpassingen nodig zijn om het gebouw weer voor het oorspronkelijke doel (kantoorruimte) geschikt te maken. De omstandigheden van het geval zijn beslissend. De Hoge Raad volgt het oordeel van het hof en stelt de vrouw in het gelijk.

Belang voor de praktijk

Deze uitspraak is een welkome aanvulling op de eerder door de Hoge Raad gewezen arresten. In die arresten betrof het vooral panden die als woning zijn ontworpen en gebouwd. Nu is een zaak voorgelegd waarbij een onroerende zaak als kantoorpand is ontworpen en gebouwd. De gewezen rechtspraak kan als volgt worden samengevat.

• Van een woning in de zin van artikel 14, lid 2, Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 is sprake indien de onroerende zaak naar zijn aard voor bewoning is bestemd.
• De vraag of een onroerende zaak naar zijn aard voor bewoning is bestemd, moet worden beantwoord aan de hand van een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf.
• De geschiktheid van de onroerende zaak om als woning te dienen is niet beslissend.
• Aanknoping bij de kenmerken van het bouwwerk zelf wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd.
• Indien dat doel bewoning is geweest maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken.
• Met een pand dat oorspronkelijk is gebouwd voor bewoning wordt in dit verband gelijkgesteld een pand dat oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen maar door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd. Het is aan de belastingplichtige om dit aannemelijk te maken.
• Slaagt de belastingplichtige daarin, dan kwalificeert de onroerende zaak als woning, tenzij de inspecteur aannemelijk maakt dat slechts beperkte aanpassingen nodig zijn om het gebouw weer voor het oorspronkelijke doel (niet-woning) geschikt te maken.

Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden