De casus luidt als volgt:

Kennissen van Anna – een ouder echtpaar – willen kleiner gaan wonen. Anna wil de woning graag van ze kopen. Maar omdat ze nog geen andere woning hebben gekocht, willen ze na verkoop graag nog een paar maanden in de woning blijven wonen. Van Anna krijgen ze toestemming maar wat vindt de fiscus daarvan?

Antwoord
De eerste vraag die hierbij opkomt is de vraag of de woning voor de koper wel een eigen woning in de zin van de Wet IB 2001 is. Of, met andere woorden, valt deze woning wel in box 1? De hoofdregel is dat een woning je tot hoofdverblijf moet dienen om te kunnen kwalificeren als eigen woning in box 1. Dat is hier niet het geval zolang de vorige eigenaren er nog in wonen. In het (ingetrokken) besluit van 21 juni 2002, nr. CPP2002/2317, heeft de staatssecretaris aangegeven dat een al dan niet om niet verhuurde woning niet als leegstaand wordt aangemerkt.

Kortom, voor de heffing van inkomstenbelasting valt de woning zolang deze aan de oude eigenaren ter beschikking staat niet in box 1 maar in box 3. Datzelfde geldt dan uiteraard voor de hypotheek die Anna hiervoor is aangegaan. Pas nadat de oude eigenaren zijn vertrokken, kan de woning, en de hypotheek, in box 1 vallen. Dit besluit is weliswaar ingetrokken, maar dat heeft ermee te maken dat het besluit slechts een toelichtend karakter had en geen goedkeurend beleid omvatte. Daarmee is het uitgangspunt niet veranderd: woning en hypotheek vallen in box 3 zolang de oude eigenaren in de woning wonen.

Dan de overdrachtsbelasting. Daar is onlangs een procedure over gevoerd. Voor de overdrachtsbelasting geldt bij verkrijging van een eigen woning in principe het 2%-tarief (of, waar aan de orde, de startersvrijstelling). Is geen sprake van een eigen woning dan geldt een tarief van 10,4%. Het maakt dus nogal wat uit of een woning voor de overdrachtsbelasting al dan niet als eigen woning kwalificeert. Voor de goede orde wordt opgemerkt dat het begrip eigen woning van de Wet IB 2001 voor de overdrachtsbelasting niet gebruikt wordt.

Voor de startersvrijstelling of het 2%-tarief overdrachtsbelasting moet het gaan om een woning die de verkrijger na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Hof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2024:2606) heeft nu geoordeeld dat in de voor Anna's geldende situatie, waarbij de verkopers de woning nog tijdelijk mogen blijven bewonen, toch het lage tarief overdrachtsbelasting (dan wel de startersvrijstelling) kan gelden. Wel moet de woning bestemd zijn om duurzaam tot hoofdverblijf te gaan dienen.

De staatssecretaris was het aanvankelijk niet eens met het hof en heeft cassatieberoep aangetekend tegen deze uitspraak. Maar daar is hij uiteindelijk toch op teruggekomen. In de toelichting op deze intrekking zegt hij dat hij gezien de feiten en omstandigheden het verlaagde tarief zou hebben toegepast op grond van hardheidsclausulebeleid (art. 63 AWR). Daarom ziet hij bij nader inzien af van het cassatieberoep.

Wat zijn nu dan deze relevante feiten en omstandigheden? In ieder geval de volgende:

• Er is geen sprake van een woning die wordt verhuurd aan een derde.
• De verkoper betaalt alleen de gebruikelijke kosten voor bewoning (gas, elektra, e.d.).
• Van (verkapte) huur is geen sprake. Bij verkapte huur moet je denken aan de situatie dat bij het bepalen van de verkoopprijs rekening is gehouden met de tijdelijke bewoning door de verhuurder.
• Er is sprake van een zakelijke verkoopovereenkomst.
• De woning dient uiteindelijk ook echt als hoofdverblijf.
• De bewoning door de verkopers moet tijdelijk zijn.

Los van de fiscale aspecten is het in deze situatie verstandig dat Anna in ieder geval direct een opstalverzekering sluit. De risico’s ten aanzien van de woning zijn na levering namelijk voor haar rekening.

Bron: Legal & Tax Nationale Nederlanden