Omdat de gemiddelde WOZ-waarde van woningen is gestegen, heeft het kabinet besloten het eigenwoningforfait te laten dalen. Het tarief waartegen de hypotheekrente in aftrek kan worden gebracht, daalt momenteel jaarlijks met 0,5%.

Vanaf volgend jaar daalt het aftrektarief met 3% per jaar. Ook de ingezette beperking van de Hillen-aftrek wordt voortgezet. Het bedrag dat banken mogen uitlenen, stijgt licht. Voor starters komt er mogelijk een vrijstelling van overdrachtsbelasting en voor beleggers mogelijk een hoger tarief, maar een concreet wetsvoorstel hierover is op Prinsjesdag (nog) niet gepresenteerd. Hieronder staat een tabel met daarin de voorgestelde wijzigingen voor 2020. Daarna komen deze wijzigingen puntsgewijs terug.

(*) Het grensbedrag voor de ‘villataks’ van € 1.080.000 in 2019 wordt jaarlijks geïndexeerd. Daarmee is in dit overzicht geen rekening gehouden. Het genoemde percentage van 2,35% geldt alleen voor de waarde boven dat grensbedrag.

De eigen woning zit in box 1. Het inkomen uit woning bestaat uit het saldo van de bijtelling van het eigenwoningforfait verminderd met de aftrekbare kosten. De fiscale behandeling van de eigen woning bestaat uit twee delen. Enerzijds heeft de woningeigenaar een bijtelling tot zijn inkomen, het eigenwoningforfait, vanwege het woongenot dat de eigenaar aan de woning ontleent. Anderzijds heeft hij een aftrekpost voor de aftrekbare kosten zoals hypotheekrente en erfpachtcanon.

Het eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait is een bijtelling op het inkomen vanwege het eigenwoningbezit. Deze bijtelling wordt volgend jaar verlaagd. De gemiddelde waarde van woningen is gestegen. Zonder aanpassing zal dat er toe leiden dat de bijtelling vanwege het eigenwoningbezit (eigenwoningforfait) ook stijgt. Het kabinet heeft aangegeven dat zij de eigenwoningeigenaar tegemoet wil komen door het percentage van het eigenwoningforfait te verlagen. Dat is nu ook feitelijk gebeurd.

Voorbeeld

Hans heeft een eigen woning. De WOZ-waarde bedraagt in 2019 € 300.000. Met die waarde bedraagt het eigenwoningforfait € 300.000 x 0,65% = € 1.950. Omdat de woning met 8% in waarde is gestegen, bedraagt de WOZ-waarde 2020 € 324.000. Het eigenwoningforfait 2020 bedraagt € 324.000 x 0,60% = € 1.944. Dat is nagenoeg gelijk aan 2019.

Het eigenwoningforfait wordt fiscaal tot het inkomen in box 1 gerekend. Het toptarief daalt komend jaar van 51,75% naar 49,50%.

Aftrekbare kosten eigen woning

De aftrekbare kosten (hypotheekrente e.d.) kunnen in 2019 tegen een tarief van maximaal 49% in aftrek worden gebracht. In 2020 daalt het aftrektarief naar 46%.

Als het inkomen van een belastingplichtige in de hoogste schijf inkomstenbelasting (51,75% in 2019) wordt belast, dan worden aftrekbare kosten ook tegen dit tarief in aanmerking genomen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan lijfrenteaftrek. Op deze hoofdregel is een belangrijke uitzondering gemaakt, namelijk de aftrekbare kosten van de eigen woning, zoals eigenwoningrente, erfpachtcanons en de bemiddelingsnota van de hypotheekadviseur. Deze kosten worden in 2019 maximaal in aanmerking genomen tegen een tarief van nu 49%. Dat is dus 2,75% lager dan waartegen de inkomsten uit de eigen woning – met name het eigenwoningforfait – maximaal wordt belast.

Volgend jaar wordt het percentage waartegen de kosten maximaal in aanmerking worden genomen met 3% verlaagd. Hypotheekrente is dan aftrekbaar tegen maximaal 46%. In onderstaand overzicht is de ontwikkeling van de tariefcorrectie eigen woning tot en met 2023 te zien.

Voorbeeld

Karen heeft een eigen woning. De WOZ-waarde bedraagt in 2019 € 400.000. Met die waarde bedraagt het eigenwoningforfait € 400.000 x 0,65% = € 2.600. Gelet op haar inkomen wordt het eigenwoningforfait belast tegen 51,75%. De inkomstenbelasting bedraagt dan € 1.345. Karen heeft een hypotheek van € 250.000 en betaalt jaarlijks 3% rente. Deze aftrekpost van € 7.500 resulteert in 2019 in een belastingvoordeel van € 7.500 x 49% = € 3.675. In 2020 is de rente nog slechts aftrekbaar tegen 46%. Het belastingvoordeel daalt daardoor naar € 7.500 x 46% = € 3.450. Een verlaging van € 225.

De komende jaren daalt het aftrekpercentage verder. In 2021 naar 43%, in 2022 naar 40% en in 2023 naar 37,10%. Dat leidt tot een verlaging van het belastingvoordeel en een stijging van de woonlasten.

Fiscale partners

Fiscale partners kunnen de inkomsten uit eigen woning vrij toedelen. Tot nu toe is het meestal slim het negatieve inkomen in aftrek te brengen bij de partner met het hoogste inkomen. Dat gaat vanaf 2020 veranderen.

Fiscale partners kunnen de belastbare inkomsten uit eigen woning toedelen in elke verhouding die zij willen. Het gaat hier om het saldo van inkomsten (eigenwoningforfait) en aftrekbare kosten (zoals hypotheekrente). Dat saldo kan volledig aan de ene partner worden toegerekend (100:0) of volledig aan de andere partner (0:100) of in elke tussengelegen verhouding. Omdat het saldo in de regel negatief is – de aftrekbare kosten zijn hoger dan de belastbare inkomsten – is sinds 2001 het ingesleten automatisme om dit negatieve saldo toe te rekenen aan de meestverdienende partner, de partner die in een hogere schijf inkomstenbelasting wordt aangeslagen dan de andere partner. Dan hebben partners immers het meeste voordeel van de hypotheekrenteaftrek.

Maar omdat het tarief waartegen kosten in aftrek gebracht kunnen worden, steeds lager wordt, is het niet meer op voorhand duidelijk wat fiscaal/financieel het meest gunstig uitpakt. In 2023 moeten partners dit negatieve saldo juist toerekenen aan de minstverdienende partner. Immers, de aftrek vindt vanaf 2023 feitelijk altijd plaats tegen het basistarief van 37,10%. Daar valt door toerekening dus geen voordeel te behalen. Dat is wel het geval bij het eigenwoningforfait. Als de meestverdienende partner over het eigenwoningforfait 49,5% inkomstenbelasting moet betalen, terwijl dat bij de minstverdienende partner 37,10% is, is de keuze snel gemaakt. Dan moeten de partners het saldo toerekenen aan die minstverdienende partner.

Mogelijk speelt dit ook al in 2020. Dat is een kwestie van rekenen. Het fiscale voordeel van kostenaftrek neemt af bij toerekening aan de meestverdienende partner. Op enig moment – uiterlijk 2023 – levert toerekening aan de minstverdienende partner fiscaal meer voordeel op. Dat effect en het daarbij behorende omslagpunt moeten partners goed in de gaten houden. Gelukkig is dat met het aangifteprogramma van de Belastingdienst een koud kunstje.

Vanzelfsprekend moet de minstverdienende partner natuurlijk wel voldoende inkomen hebben om dit negatieve saldo op in mindering te brengen (en rekening houdend met de heffingskorting). Als de partner geen of maar een bescheiden inkomen heeft, kunnen de partners het saldo toch beter toerekenen aan de meestverdienende partner. Het fiscaal voordeel is dan wel geringer dan het in de optimale situatie had kunnen zijn, maar het is nog altijd beter dan (bijna) niets.

Hillen-aftrek

De aftrekpost vanwege geen of geringe eigenwoningschuld (Hillen-aftrek) daalt met 3⅓% per jaar. In 2020 bedraagt de Hillen-aftrek 93⅓%.

De fiscale behandeling van de eigen woning bestaat uit twee delen. Enerzijds heeft u een bijtelling tot uw inkomen (eigenwoningforfait) en anderzijds heeft u een aftrekpost voor de aftrekbare kosten zoals hypotheekrente. De Wet Hillen geeft recht op een extra aftrekpost. Dat is het geval als uw eigenwoningforfait hoger is dan uw aftrekbare kosten. Het gaat bij de aftrekbare kosten niet alleen om de betaalde hypotheekrente, maar ook om andere aftrekbare kosten zoals erfpachtcanons en de rente op een restschuld. Vorig jaar heeft het kabinet besloten de zogeheten ‘Hillen-aftrek’ in 30 jaar af te schaffen, in stappen van 3⅓% per jaar. In 2019 is de Hillen-aftrek 96⅔% van het positieve verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten van de eigen woning. In 2020 daalt dat percentage naar 93⅓%.

Voorbeeld

Agron heeft een woning met een WOZ-waarde van € 500.000. Hij heeft zijn hypotheek grotendeels afgelost. Zijn lening bedraagt nog € 75.000 en hij betaalt op jaarbasis 2% rente (€ 1.500). Zijn inkomen uit woning ziet er in 2020 als volgt uit. Bijtelling eigenwoningforfait: € 500.000 x 0,6% = € 3.000 Af: aftrekbare kosten (hypotheekrente) € 1.500 Af: Hillen-aftrek (€ 3.000 -/- € 1.500) x 93⅓% = € 1.400 + Totaal € 2.900 - Inkomen uit woning € 100.

Maximale hypotheek in 2020

In 2020 stijgt het bedrag dat partners mogen lenen voor de aankoop van een eigen woning. Een geldverstrekker moet bij de bepaling van de maximale hypotheek (naast de eigen richtlijnen) rekening houden met twee grenzen. De laagste van deze twee grenzen bepaalt de maximale hypotheek:

• Inkomensnormen (Loan-To-Income, LTI);
• Marktwaarde van de woning (Loan-To-Value, LTV)

Partners die een woning kopen kunnen in 2020 meer lenen. In 2020 mag een hypotheekverstrekker wat betreft de inkomensnormen uit gaan van een financieringslastpercentage van het hoogste inkomen vermeerderd met 80% van het lagere inkomen. In 2019 mag het inkomen van de minstverdienende partner maar voor 70% worden meegenomen. De verruiming van de financieringsruimte voor tweeverdieners is in lijn met het advies van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud).

Het CPB verwacht voor 2020 een bruto loonstijging van 2,3%. Indien dit gehaald wordt, dan is er volgend jaar voor alle inkomens een stijging van de maximale hypotheek. Zonder deze loonstijging zal er echter een daling te zien zijn bij de hoogste inkomens. De maximale hypotheek voor AOW-gerechtigden verandert naar verwachting niet of nauwelijks in 2020.

Lees ook het thema Eigenwoningregeling.

Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden