De zaak (Hof Den Bosch 13 februari 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:500) verloopt als volgt. Een man koopt in 2009 een woning van een stichting voor een bedrag van € 78.250. In de akte van levering is bepaald dat de man een korting krijgt op de marktwaarde. Daar staat tegenover dat de man verplicht is om de woning te onderhouden en bij een voorgenomen verkoop de woning aan te bieden aan de stichting (de aanbiedingsplicht) voor 50% van de marktwaarde.

Bij de aanslag inkomstenbelasting 2015 heeft de inspecteur het volledige EWF (€ 997) in aanmerking genomen. Daar is de man het niet mee eens. Hij stelt dat hem slechts 50% van het EWF moet worden toegerekend omdat hij door de aanbiedingsplicht, slechts 50% van het economisch belang bij de woning heeft.

Het hof geeft aan dat de eigenwoningregeling is gebaseerd op het uitgangspunt dat een belastingplichtige ter zake van zijn eigen woning een rendement in natura geniet in de vorm van woongenot. Volgens het hof leidt de beperking van de vervreemdingsbevoegdheid (de aanbiedingsplicht tegen 50% van de marktwaarde) niet tot een beperking van het woongenot. De inspecteur heeft dan ook terecht 100% van het EWF in aanmerking genomen.

Belang voor de praktijk

Deze casus komt in de praktijk vaker voor. Woningcorporaties helpen starters op de woningmarkt door ze bij de aankoop van hun eerste huis een korting op de koopprijs te geven. Daar staat dan een aanbiedingsplicht tegen een lagere prijs dan de marktwaarde tegenover.

De vraag die dan vervolgens speelt is hoe om te gaan met de bijleenregeling. Moet bij de vaststelling van het vervreemdingssaldo worden uitgegaan van de marktwaarde van de woning? In artikel 3.119aa, lid 4 Wet IB 2001 staat immers dat als de verkoop is bedongen bij een niet onder normale omstandigheden gesloten overeenkomst, als tegenprestatie wordt aangemerkt de waarde die ten tijde van de vervreemding in het economische verkeer aan de woning kan worden toegekend. De soep wordt gelukkig niet zo heet gegeten.

In onderdeel 4.3. van het besluit van de staatssecretaris van Financiën van 26 augustus 2010, nr. DGB2010/3057M, geeft de staatssecretaris aan dat er bij terugverkoop sprake is van een onder normale omstandigheden gesloten overeenkomst. Voor de bijleenregeling geldt: 'Bij verkoop onder voorwaarden door woningcorporaties wordt voor de toepassing van de bijleenregeling uitgegaan van de tegenprestatie die de koper-bewoner betaalt of ontvangt'. Daarmee is duidelijk dat mag worden uitgegaan van de daadwerkelijk ontvangen verkoopprijs en dat dit leidt tot een lagere eigenwoningreserve dan wanneer moet worden uitgegaan van de hogere marktwaarde.

De man stelt feitelijk dat de stichting voor 50% economisch eigenaar is. Ervan uitgaande dat dit juist is, werkt dit door naar de toepassing van de eigenwoningregeling. Die kan immers alleen worden toegepast als de waardeverandering je grotendeels, dat wil zeggen voor meer dan 50%, aangaat. Daaraan wordt in dit geval dan niet voldaan, waardoor woning en financiering in box 3 vallen. In onderdeel 1.3 van het besluit van 24 november 2009, nr. CPP2009/2342M, wordt daarentegen aangegeven dat je een belang van ten minste 50% bij de waardeontwikkeling moet hebben. Dat staat haaks op de wettekst, maar voorkomt voor deze man dat zijn woning en de financiering die hij hiervoor is aangegaan naar box 3 verhuizen.

Lees ook het thema Eigenwoningregeling.

Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden