De rechter constateert dat het pand dat een man kocht geen woning is. De inspecteur heeft terecht het tarief van 10,4 procent overdrachtsbelasting toegepast.
De zaak (Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 16 oktober 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:7025) verloopt als volgt. Een man koopt in 2023 een pand dat oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd om te dienen als basisschool. De man heeft de bedoeling het gebouw te transformeren tot woning. Hij is van mening dat de verkrijging is vrijgesteld van overdrachtsbelasting omdat hij voldoet aan de voorwaarden van de startersvrijstelling. Ter bewijsvoering hiervan voert hij aan dat hij voorafgaand aan de levering een toilet in het gebouw heeft omgebouwd tot douche.
Dat is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om de aard van de onroerende zaak te wijzigen. De rechtbank acht aannemelijk dat de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging door belanghebbende zijn oorspronkelijk aard - een school - nog heeft behouden. Er is terecht 10,4 procent overdrachtsbelasting in rekening gebracht. De startersvrijstelling is niet van toepassing.
Belang voor de praktijk
Uitgangspunt bij de heffing van overdrachtsbelasting is de verkrijging van een onroerende zaak. Bij de verkrijging van een woning kan de startersvrijstelling gelden. Om daarvoor in aanmerking te komen moet aan verschillende eisen zijn voldaan:
- de verkrijger is jonger dan 35 jaar;
- de startersvrijstelling is niet eerder gebruikt. De verkrijger moet dat schriftelijk verklaren;
- de verkrijger moet de woning als eigen woning, dat wil zeggen als hoofdverblijf, gaan gebruiken. Ook dit moet de verkrijger schriftelijk verklaren;
- de waarde van de woning bedraagt maximaal € 510.000 (grensbedrag 2024).
In dit geval kon de man niet voldoende onderbouwing leveren voor zijn stelling dat de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging een woning was. Daarom geldt voor deze verkrijging een tarief van 10,4 procent. In de tweede nota van wijziging Belastingplan 2025 wordt voorgesteld om naast het 2 procent voor woningen die dienen als hoofdverblijf, twee verschillende tarieven te introduceren voor onroerende zaken die niet als hoofdverblijf worden aangemerkt. Het 10,4 procenttarief geldt dan voor niet-woningen (bedrijfspanden), terwijl voor woningen die niet aan de hoofdverblijfseis voldoen een algemeen tarief van 8 procent geldt.
Zou deze situatie na invoering van het wetsvoorstel zich voordoen, dan zou er naast de vraag of de startersvrijstelling of het 2 procenttarief mag worden gebruikt, ook discussie kunnen ontstaan of hier het 10,4 procent- of het 8 procenttarief van toepassing is. De tijd zal ons leren of het daadwerkelijk zover komt. Lees ook het bericht Vierde tarief overdrachtsbelasting per 1 januari 2026: 'nog meer discussie en jurisprudentie over definitie woning’.
Bron: Legal & Tax Nationale Nederlanden
Informatiesoort: Nieuws
Rubriek: Belastingen van rechtsverkeer