Per 1 januari 2013 is voor de eigen woning het nodige gewijzigd op fiscaal terrein. Dit heeft tot gevolg dat in bepaalde situaties verschillende (fiscale) regimes van toepassing kunnen zijn. Het oude regime (het overgangsrecht) en het nieuwe regime per 1 januari 2013. Hoe werkt dit bij een nieuw af te sluiten aflossingsvrije hypotheek? Een casus.
De casus luidt als volgt.
Een man kocht zijn huidige woning in 2007 en heeft de toen afgesloten hypotheek in 2015 omgezet in een annuïtaire lening. Daarbij is de lening van € 200.000 verhoogd met € 100.000 in verband met een verbouwing. Hij wil dit jaar een nieuwe woning kopen en vraagt zich of hij nog in aanmerking komt voor een aflossingsvrije lening.
Uitwerking
De man geeft aan dat hij zijn hypotheek in 2015 heeft omgezet in een annuïtaire lening en daarbij een verhoging heeft gedaan. Bij deze omzetting is het overgangsrecht bestaande eigenwoningschuld van artikel 10bis.1 Wet IB 2001 behouden voor het bedrag van de bestaande eigenwoningschuld (€ 200.000). Door de verhoging is er een eigenwoningschuld bijgekomen van € 100.000. Hiervoor geldt volgens de huidige regels de fiscale aflossingseis (artikel 3.119c Wet IB 2001).
Een kenmerk van een annuïtaire hypotheek is dat er op afgelost wordt. Voor aflossingen geldt de hoofdregel dat daarmee het overgangsrecht verloren gaat. Elke aflossing komt voor 200/300 deel in mindering op de bestaande eigenwoningschuld.
Op die hoofdregel bestaat een belangrijke uitzondering. Het overgangsrecht bestaande eigenwoningschuld kan bij verhoging van de eigenwoningschuld ingevolge het derde lid van artikel 10bis.1 Wet IB 2001 herleven voor de aflossingen die zijn gedaan in de periode het lopende en het voorafgaande kalenderjaar. Ervan uitgaande dat de man in 2020 een nieuwe woning verwerft en financiert, kunnen de aflossingen gedaan in de kalenderjaren 2019 en 2020 op het deel waarop het overgangsrecht van toepassing is, herleven.
Er is dus nog sprake van een bestaande eigenwoningschuld voor een bedrag van € 200.000 verminderd met 2/3 van de aflossingen die gedaan zijn in de jaren 2015 tot en met 2018. Voor dat bedrag zou de man zijn nieuwe woning kunnen financieren met een aflossingsvrije lening. Daarbij moet wel rekening gehouden worden met de eis dat de aflossingsvrije lening, op grond van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen, niet hoger mag zijn dan 50% van de marktwaarde van de nieuwe woning.
Belang voor de praktijk
Hieronder staat een cijfermatige uitwerking. Uitgangspunt is dat de annuïtaire lening van € 300.000 is gesloten op 1 januari 2015 tegen een rente van 2,4%. De annuïteit van (afgerond € 1.170 per maand) ziet er per 1 maart 2020 als volgt uit.
In de uitwerking staat dat er nog sprake is van een bestaande eigenwoningschuld voor bedrag van € 200.000 verminderd met 2/3 van de aflossingen die gedaan zijn in de jaren 2015 tot en met 2018. In die jaren is in totaal € 28.677 afgelost. Daarvan heeft 2/3 betrekking op de bestaande eigenwoningschuld. Het bedrag waarvoor een aflossingsvrije lening gesloten kan worden, bedraagt dan € 180.882 (€ 200.000 minus 2/3 x € 28.677).
Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden