Kopers tot 35 jaar die na 1 april een huis kopen van € 400.000 of meer, hebben recht op de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting, de zogenoemde startersvrijstelling. Als de koopprijs onder de € 400.000 ligt maar de taxatiewaarde ligt boven de € 400.000 moet er toch overdrachtsbelasting betaald worden. Een tegenvaller van minimaal € 8.000 die kan oplopen tot zo'n €40.000. De rol van de notaris blijkt heel belangrijk te zijn in dit verhaal, zo constateert Moneywise.

Waarde in het economisch verkeer bepalend

Volgens de wet is de overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde in het economisch verkeer of de koopsom indien deze hoger is. De waarde in het economisch verkeer is de hoogste verkoopprijs die iemand kan krijgen als de onroerende zaak te koop wordt aangeboden op de vrije markt. En dat is niet automatisch de koopprijs. Een manier om de waarde in het economisch verkeer te bepalen is een onafhankelijke taxatie.

En dat kan volgens Moneywise betekenen dat een koopprijs van € 399.500 maar een taxatiewaarde van € 401.000 tot gevolg heeft dat er 2% overdrachtsbelasting betaald moet worden over € 401.000. In dat geval gaat het om een bedrag van € 8.200 die de kopers onverwacht voor hun kiezen krijgen.

Notaris

In de praktijk betaalt de notaris de overdrachtsbelasting en stelt hij het juiste tarief vast. Dat betekent dat de notaris de leeftijdsgrens van 35 jaar in de gaten moet houden maar ook zal kijken naar het bedrag van de koopovereenkomst. Er zijn notarissen die al jaren de verschuldigde overdrachtsbelasting bepalen aan de hand van de taxatiewaarde als deze hoger is dan de koopprijs. Er zijn echter ook notarissen die daar helemaal niet naar kijken en zelfs geen taxatierapport opvragen. Concreet betekent dit dat men bij de ene notaris wel € 8.000 of meer kwijt is en bij een andere notaris niet.

Als de kopers na 1 april bij de notaris zitten en geconfronteerd worden met deze extra kosten en dat bedrag niet kunnen betalen wordt er niet gepasseerd. Na enkele weken worden de kopers in gebreke gesteld en kan de verkoper 10% boete opeisen. Dit kan de kopers dus zo'n € 40.000 gaan kosten, zo waarschuwt Moneywise.

Drukken van de koopprijs

Het blijkt dat er een manier is om de koopprijs onder de € 400.000 te houden en dat is het opnemen van roerende goederen in de koopovereenkomst. Stel kopers en verkopers komen uit op een verkoopprijs van € 403.000 maar nemen in de koopovereenkomst op dat er voor € 5.000 roerende goederen wordt overgenomen. De koopprijs voor de woning zou dan uitkomen op € 398.000 en dus zou er sprake zijn van 0% overdrachtsbelasting.

Notarissen geven aan dat ze verwachten dat kopers en verkopers vaker roerende goederen, zoals over te nemen gordijnen, wasmachines en kledingkasten, op gaan nemen om de koopprijs te drukken. Notarissen geven echter aan dat ze hier niet op zitten te wachten. Het levert extra werk en is voer voor discussie.

Spelregels

Hieronder staan alle regels en voorwaarden voor toepassing van het 0%-tarief in de overdrachtsbelasting op een rij:

1. De koper is meerderjarig (18) en jonger dan 35 jaar.

2. De koper heeft de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting niet eerder ontvangen en verklaart dit schriftelijk.

3. De koper gaat zelf in de woning wonen (het zogenoemde hoofdverblijfcriterium). Een woning als hoofdverblijf betekent dat de koper zich inschrijft bij de gemeente en er ook zijn leven opbouwt (zoals sportactiviteiten, school, gebedshuis, kinderopvang, vrienden, familie). Dit kan maar één woning zijn. Om die reden vallen tweede woningen (bijvoorbeeld voor kinderen) en vakantiehuizen, ook als zij niet worden verhuurd, onder het 8%-tarief van de overdrachtsbelasting.

4. De koper vult de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling in. Daarin verklaart de koper dat hij aan bepaalde voorwaarden voor de vrijstelling voldoet. Dat is onder meer de voorwaarde van zelfbewoning en de voorwaarde dat de vrijstelling niet eerder is gebruikt. De ingevulde verklaring geeft hij af aan de notaris.

5. De woning is niet duurder dan € 400.000 wanneer de overdracht na 31 maart 2021 is (let op: tot die datum geldt deze woningwaardegrens niet).

6. Vrijstelling geldt bij overdracht woning vanaf 1 januari 2021.

7. Het moment van overdracht bij de notaris is bepalend, niet het moment van tekenen van de koopovereenkomst. De vrijstelling geldt wanneer de overdracht van een woning bij de notaris plaatsvindt op of na 1 januari 2021. Aanvullend geldt de vrijstelling vanaf 1 april 2021 alleen voor woningen van € 400.000 of goedkoper.

8. De vrijstelling geldt voor iedere koper afzonderlijk. Is één van de kopers 35 jaar of ouder en de ander jonger dan 35 jaar? Dan betaalt de persoon van 35 jaar of ouder over zijn/haar deel 2% overdrachtsbelasting. De persoon die jonger is dan 35 jaar betaalt geen belasting over zijn/haar deel (als hij/zij ook voldoet aan de andere voorwaarden).

9. Voor de vrijstelling maakt het niet uit of de koper al eerder een woning heeft gehad. De woning hoeft dus niet de eerste koopwoning van de koper te zijn voor de vrijstelling.

Lees voor uitgebreide informatie Vragen en antwoorden differentiatie overdrachtsbelasting.

Bron: Moneywise/Redactie TaxLive