De eerste zaak (Rechtbank Den Haag 27 augustus 2024, ECLI:NL:RBDHA:2024:1255) verloopt als volgt. Een man en zijn partner krijgen in januari 2022 de sleutel van een woning (overbruggingswoning) die zij in juni 2021 hebben gekocht. In oktober 2021 kopen zij nog een woning waarvan de levering plaatsvindt in februari 2022. Deze woning laten zij verbouwen.

In verband met de verbouwing verblijven zij in de periode januari tot en met medio augustus 2022 in de overbruggingswoning. Nadat de verbouwing is afgerond betrekken zij in augustus 2022 de nieuwe woning. De man maakt bezwaar tegen de overdrachtsbelasting voor de overbruggingswoning. Hij is van mening dat hij niet 8 procent maar 2 procent overdrachtsbelasting verschuldigd is.

Rechtbank Den Haag oordeelt dat de man en de vrouw niet de bedoeling hadden om de overbruggingswoning anders dan tijdelijk als hun hoofdverblijf te gaan gebruiken. De rechter komt mede tot dit oordeel omdat de man op het moment van levering van de overbruggingswoning de nieuwe woning al had gekocht. Op het moment van levering van de overbruggingswoning was dus al duidelijk dat de woning slechts voor tijdelijk gebruik bestemd was. Het feit dat de man en de vrouw meer dan zes maanden in de overbruggingswoning hebben gewoond is in de ogen van de rechter dan ook niet meer relevant.

De aanslag overdrachtsbelasting blijft in stand.

Belang voor de praktijk

Uitgangspunt bij de heffing van overdrachtsbelasting is de verkrijging van een onroerende zaak. Bij de verkrijging van een woning kunnen er twee tarieven of een vrijstelling gelden.

Tarieven
Het tarief van de overdrachtsbelasting bedraagt in principe 10,4 procent (was 8 procent in 2022) van de koopsom van de woning. Op grond van art. 14 lid 2 WBR kan het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2 procent worden toegepast als de verkrijger:

1. een natuurlijk persoon is;
2. de woning dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken; en
3. dit vóór de verkrijging ook duidelijk, stellig en zonder voorbehoud schriftelijk verklaart.

Uit de parlementaire geschiedenis (Tweede Kamer 2020/2021, 35 576, nr. 6, blz. 21 en 22) valt af te leiden dat een verkrijger aan het tweede criterium voldoet als hij:

• de intentie heeft om de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken; én
• de woning ook daadwerkelijk anders dan tijdelijk bewoont. Voor een antwoord op de vraag of een woning anders dan tijdelijk is bewoond, kan een periode van zes maanden als maatstaf worden
  aangehouden.

Startersvrijstelling
De vrijstelling is de zogeheten startersvrijstelling. Om daarvoor in aanmerking te komen moet aan verschillende eisen zijn voldaan:

1. De verkrijger is jonger dan 35 jaar;
2. De startersvrijstelling is niet eerder gebruikt. De verkrijger moet dat schriftelijk verklaren;
3. De verkrijger moet de woning als eigen woning, dat wil zeggen als hoofdverblijf, gaan gebruiken. Ook dit moet de verkrijger schriftelijk verklaren;
4. De waarde van de woning bedraagt maximaal € 510.000 (grensbedrag 2024).

Woning wel of niet tijdelijk het hoofdverblijf?
In de eerste zaak wonen de man en zijn partner weliswaar meer dan zes maanden in de woning maar is de rechter van oordeel dat dat zij nooit de intentie hadden om de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken. Of dit een juist criterium is, is helaas nog onduidelijk. Zo oordeelde de andere rechter, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, op 12 juni 2024 (ECLI:NL:RBZWB:2024:3944) dat in een vergelijkbare situatie wél het 2 procentstarief geldt. Daarbij gaf die rechtbank het volgende ter onderbouwing aan:

“De omstandigheid dat belanghebbende voor bepaalde tijd in de woning woont, namelijk voor de duur van de bouw van de nieuwbouwwoning, maakt niet dat belanghebbende de woning slechts tijdelijk als hoofdverblijf is gaan gebruiken, zoals door de inspecteur wordt betoogd. Ook de omstandigheid dat belanghebbende op het moment van het verkrijgen van de woning al een perceel bouwgrond ten behoeve van een nieuw te bouwen woning heeft gekocht en dat belanghebbende de intentie heeft om in de nieuwbouwwoning te gaan wonen zodra deze gereed is, kan niet tot de conclusie leiden dat belanghebbende de woning slechts tijdelijk als hoofdverblijf (heeft) gebruikt. De rechtbank ziet voor deze ruimere uitleg zoals de inspecteur voorstaat geen aanleiding in de wet en in de parlementaire wetsgeschiedenis.”

Het zal er wel op neerkomen dat de Hoge Raad zich uiteindelijk over deze problematiek zal moeten uitspreken. Totdat die duidelijkheid er is, valt het aan te raden om in voorkomende gevallen bezwaar en beroep aan te tekenen als de inspecteur 10,4 procent overdrachtsbelasting berekent.

Bron: Legal & Tax Nationale Nederlanden