Binnenkort valt de jaarlijkse aanslag gemeentelijke woonlasten bij alle huiseigenaren in de bus. Daarop staat ook de nieuwe WOZ-waarde van de woning. Die is dit jaar gemiddeld 7% hoger dan in 2020. Maar als de woningwaarde te hoog is of niet juist is vastgesteld, dan is ook de belastingaanslag te hoog. Dit geldt niet alleen voor particuliere woningen maar ook voor bedrijfspanden of panden met een gemengd gebruik, zoals die van zorginstellingen en gevangenissen.
De WOZ-waarde van een woning is de grondslag voor een aantal belastingen. Voor particuliere huiseigenaren gaat het onder andere om de onroerendezaakbelasting (OZB) en het eigenwoningforfait. Ook de waterschapsbelasting is gebaseerd op de WOZ-waarde en bij een erfenis of schenking van een woning bepaalt de woningwaarde de hoogte van de belasting, meldt de Vereniging Eigen Huis.
De huizenprijzen zijn het afgelopen jaar hard gestegen. Daardoor gaat ook de gemiddelde WOZ-waarde omhoog, dit jaar gemiddeld met ruim 7%, volgens toezichthouder de Waarderingskamer. In 2020 bedroeg de gemiddelde WOZ-waarde in ons land 270.000 euro, dit jaar is dat opgelopen naar 290.000 euro. Of daardoor ook de OZB-aanslag stijgt hangt af van het gemeentelijke belastingtarief. Daardoor kan de ontwikkeling van de woonlasten per gemeente sterk verschillen. De WOZ-waarde voor 2021 is gebaseerd op de waarde van de woning op 1 januari 2020.
"Heeft iemand het vermoeden dat de WOZ-waarde van een eigen huis te hoog is, waag dan eerst eens een belletje naar de gemeente", tipt fiscalist Tjalling Letterie op de website van de vereniging.
Afschrijving
Ook voor bedrijven is het van belang om een juiste WOZ-waarde van de gebouwen te hebben, waarschuwt belastingadviseur Michiel van Marion van advieskantoor ABAB. Er mag fiscaal over gebouwen slechts afgeschreven worden tot de bodemwaarde. Deze bodemwaarde wordt vastgesteld op basis van de WOZ-waarde. Een te hoge WOZ-waarde kan betekenen dat de ondernemer niet kan afschrijven op zijn pand, stelt Van Marion.
Een ander nadeel van een te hoge WOZ-waarde van bedrijfspanden zit in het eigenwoningforfait en de waardering in box 3. Bij een hoge WOZ-waarde ontstaat er een hoger eigenwoningforfait en kan de ondernemer per saldo fiscaal minder in aftrek nemen op het inkomen. In box 3 wordt er een vermogensrendementsheffing geheven over de waarde van het pand. Hoe lager deze is, hoe lager de heffing in deze box.
Van Marion adviseert ondernemers om de in het taxatieverslag opgenomen feiten goed te controleren. "Gemeenten baseren de WOZ-waarde van bedrijfspanden vaak op de (fictieve) jaarhuur per m2 en een vermenigvuldigingsfactor. In de praktijk blijkt dat gemeenten bij de waardebepaling niet altijd uitgaan van de juiste uitgangspunten. Hierdoor komt het voor dat magazijnruimte als duurdere kantoorruimte wordt gewaardeerd", schrijft hij op de website van zijn kantoor.
Zorginstellingen
Voor zowel eigendomspanden als huurpanden van zorginstellingen gelden aanvullende aandachtspunten, zoals de zogenoemde werktuigenuitzondering en woondelenvrijstelling. Zo worden onroerende machines en installaties – die worden aangeduid met het verzamelbegrip 'werktuigen' – voor de WOZ niet gewaardeerd.
Werktuigen komen bij de waardering voor de WOZ en heffing van OZB alleen voor de uitzondering in aanmerking wanneer aan een aantal voorwaarden is voldaan. "Een kritische beoordeling van de werktuigenuitzondering leidt tot substantiële besparingen. Afhankelijk van de waarde van het vastgoed en de mate van disfunctionaliteit kan de besparing in een jaar al in de honderdduizenden euro’s lopen en over meerdere jaren kan dit een veelvoud betreffen omdat de besparing maximaal 5 jaar terugwerkt en in beginsel onbeperkt naar de toekomst", adviseert Deloitte.
De woondelenvrijstelling voor zorgcomplexen is ook zo'n punt van aandacht. Bij panden met een bijzondere woonfunctie, zoals zorgcomplexen en gevangenissen, zijn er delen van het complex waarbij het wonen centraal staat en delen waar ander gebruik centraal staat. Op grond hiervan is het mogelijk dat voor deze panden de OZB-aanslag voor gebruikers geheel achterwege blijft of dat deze wordt opgelegd naar een lagere heffingsmaatstaf dan de WOZ-waarde.
In de afgelopen jaren heeft Deloitte voor diverse zorginstellingen de woondelenvrijstelling beoordeeld. "Bij de helft van onze beoordeling bleek de woondelenvrijstelling niet correct te zijn toegepast. Dit leidt al snel tot financiële besparingen van ca. € 50.000 per jaar per complex. Naar het verleden en toekomst toe lopen deze besparingen dan al snel op tot een veelvoud hiervan", aldus het advieskantoor.
Bron: Redactie TaxLive