Vooropgesteld, reguliere onderhoudskosten zijn nooit aftrekbaar. Ook als de waarde van een pand stijgt door onderhoudskosten, is die waardestijging ervan gewoon belast. In dit vervolg op mijn vorige column gaat het echter niet om (onderhouds)kosten, maar ga ik dieper in op investeringsuitgaven.

Waardestijging onroerende zaken (niet-woningen) door een nadere investering

Als de stijging van de waarde in het economische verkeer (WEV) het gevolg is van een nadere investering, oordeelt de Hoge Raad dat die waardestijging niet als rendement wordt aangemerkt. Het gaat in dat geval immers slechts om (de tegenwaarde van) de eigen inbreng. Ik verwijs naar het arrest van 20 december 2024, ECLI:NL:HR:2024:1788, r.o. 5.3.1 en volgende.

De hoogte van de investeringsuitgave is daarbij niet relevant. In een voorbeeld voor het jaar 2019:

• WEV 01-01-2019 is € 300.000;
• WEV 01-01-2020 is € 350.000;
• eigenaar investeert in 2019 € 30.000, wat in dat jaar leidt tot een stijging van de WEV met € 22.000;
• dan is de belaste vermogensaanwas (€ 350.000 -/- € 22.000) -/- € 300.000 = € 28.000, kennelijk de reguliere WEV-stijging van de onroerende zaak.

Dat de investeringsuitgave € 30.000 bedroeg, is volgens de Hoge Raad niet relevant. In r.o. 5.3.4. zegt de Hoge Raad expliciet dat kosten van onderhoud, evenals investeringskosten, niet aftrekbaar zijn. Ook investeringskosten zijn niet aftrekbaar. Wat de Hoge Raad ook zegt, is dat de uit de investeringen eventueel voortvloeiende waardeverandering van de onroerende zaak niet tot het werkelijk rendement behoort.

Daarom is het in bovenstaand voorbeeld niet zo dat de investeringsuitgave van € 30.000 aftrekbaar is, maar dat de waardemutatie van € 22.000 door die investering geen belaste waardemutatie vormt.

Waardestijging woningen door een nadere investering

Als het gaat om woningen, is de WOZ-waarde maatgevend voor de bepaling van de waardeverandering die deel uitmaakt van het werkelijke rendement. Normaal gesproken wordt de belaste vermogensaanwas gevormd door de WOZ-waarde op 1 januari van het volgend jaar (einddatum) verminderd met de WOZ-waarde op 1 januari van het belastingjaar (begindatum). Ofwel, voor het jaar 2019 gaat het om de WOZ-waarde van 1 januari 2020 (met als waardepeildatum 1 januari 2019) minus de WOZ-waarde van 1 januari 2019 (met als waardepeildatum 1 januari 2018).

Ook dan geldt bij investeringen de regel dat het deel van deze eindwaarde dat kan worden toegerekend aan een investering door de eigenaar zelf, in beginsel buiten beschouwing wordt gelaten bij de bepaling van het werkelijke rendement van het jaar waarin de nadere investering heeft plaatsgevonden.

Wet WOZ
Daarbij is evenwel art. 18 Wet WOZ belangrijk. Wat zegt die bepaling? De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert (lid 1). De waardepeildatum ligt als hoofdregel één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (lid 2). Voor de WOZ-waarde op 1 januari 2020 geldt dus als hoofdregel de waardepeildatum 1 januari 2019.

Op die hoofdregel over de waardepeildatum geldt als uitzondering dat als een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van onder andere een verbouwing of verbetering, de waarde wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (lid 3). Ofwel, bij verbouwingen of verbeteringen geldt niet de hoofdregel dat wordt gekeken naar de waarde op het begin van het voorafgaand kalenderjaar, maar geldt de uitzondering dat wordt gekeken naar de waarde op het begin van het kalenderjaar zelf.

Oordeel Hoge Raad over investeringen in woningen
Wat zegt de Hoge Raad nu precies als het gaat om het buiten beschouwing laten van een deel van de eindwaarde, die kan worden toegerekend aan een investering in woningen? Ik verwijs hiervoor naar voorgaand arrest van 20 december 2024, r.o. 5.3.6.

Voor woningen geldt nogmaals de hoofdregel dat tot het werkelijk rendement behoort het verschil tussen de eindwaarde en de beginwaarde. Maar ook dan is een uitzondering denkbaar, namelijk als het waardeverschil tussen de eindwaarde en de beginwaarde is veroorzaakt door investeringen in die woning door de eigenaar zelf.

Alleen zegt de Hoge Raad vervolgens dat een afwijking van het uitgangpunt dat het verschil tussen eindwaarde en beginwaarde werkelijk rendement vormt, alleen maar aan de orde is als die eindwaarde wordt vastgesteld met toepassing van artikel 18, lid 3, Wet WOZ vanwege een wijziging als bedoeld in die bepaling onder letter b, zodat daarbij 1 januari van dat volgende jaar als toestandsdatum heeft te gelden.

Alleen in die gevallen, dus als art. 18, lid 3 Wet WOZ aan de orde is, kan het deel van de eindwaarde dat kan worden toegerekend aan de uitbreiding of verbetering, buiten beschouwing worden gelaten bij de bepaling van het werkelijke rendement van het jaar waarin de nadere investering heeft plaatsgevonden.

Gevolgen van deze regel

Hieruit moet je naar mijn mening afleiden dat enkel en alleen als de waarde inderdaad is bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het betreffende kalenderjaar wegens een verbouwing of verbetering (conform art. 18, lid 3 Wet WOZ) in plaats van ‘gewoon’ naar de staat van die zaak één jaar voor het begin van het kalenderjaar (lid 2), de eindwaarde wordt gecorrigeerd voor de berekening van de vermogensaanwas.

Dan geldt bij investeringen de regel dat het deel van deze eindwaarde dat kan worden toegerekend aan de investering, althans voor zover dat een verhoging van de WOZ-waarde heeft veroorzaakt, buiten beschouwing wordt gelaten bij de bepaling van het werkelijk rendement van het jaar waarin de nadere investering heeft plaatsgevonden.

Maar nu kun je naar mijn mening daaruit ook niets anders afleiden dan dat als de waarde niet is bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het betreffende kalenderjaar wegens een verbouwing of verbetering (lid 3) maar ‘gewoon’ naar de staat van die zaak één jaar voor het begin van het kalenderjaar (lid 2), de eindwaarde niet wordt gecorrigeerd voor de berekening van de vermogensaanwas.

Kortom, wil je de waardemutatie door een investering buiten de heffing krijgen, dan moet:

1. de WOZ-waarde op de einddatum vastgesteld zijn rekening houdend met die investering (via art. 18 lid 3, onderdeel b Wet WOZ, de toestandsdatum); en
2. als WOZ-waarderingspeildatum gehanteerd zijn het begin van het kalenderjaar zelf in plaats van het begin van vorig kalenderjaar.

De gemeente zal dus echt een art. 18, lid 3-beschikking moeten afgeven, wil je een deel van de waardestijging door de verbouwing buiten de heffing houden. Dat kan de gemeente spontaan zelf doen, bijvoorbeeld naar aanleiding van de aanvraag van een omgevingsvergunning (v/h bouwvergunning), maar ook naar aanleiding van een bezwaar van de eigenaar zelf. Je moet dus om een verhoging van je WOZ-waarde verzoeken! En dat is weer niet handig, omdat de onroerendezaakbelasting, de waterschapslasten en wellicht nog kosten daardoor gaan toenemen!

Wat betekent dit in de praktijk voor box 3-woningen?
Op de eerste plaats betekent dit dat investeringsuitgaven, of investeringskosten, hoe je het ook noemen wilt, sowieso al niet aftrekbaar zijn. Laat daar geen enkel misverstand over bestaan. Hooguit blijft de stijging van de WOZ-waarde als gevolg van die uitgaven buiten de box 3-heffing.

Maar als er geen sprake is van enige WOZ-waardestijging door verbouwingen of verbeteringen, wordt de eigenaar fiscaal niet gecompenseerd. Ofwel, als een eigenaar van een box 3-woning zijn keuken of badkamer vernieuwt, zal dat doorgaans niet leiden tot een stijging van de WOZ-waarde. En zijn de kosten sowieso al niet aftrekbaar. Ook het verduurzamen van een box 3-woning zal niet snel leiden tot een stijging van de WOZ-waarde, waardoor hij fiscaal geen enkele compensatie ontvangt.

Pas bij een verbouwing of verbetering die aanleiding is om de WOZ-waardepeildatum te stellen op 1 januari van het betreffende jaar in plaats van 1 januari van het voorafgaande jaar, blijft de stijging van de WOZ-waarde tussen de einddatum en begindatum buiten de heffing, voor zover die stijging zijn oorzaak vindt in die verbouwing of verbetering. Dat zal in de praktijk alleen maar stijgen als het aantal vierkante meters grond of bebouwing of het aantal kubieke meters inhoud stijgt. Dan zal de gemeente aanslaan en de WOZ-waarde verhogen met een nieuwe waardebeschikking met een andere peildatum dan die van vorig kalenderjaar. En blijft dus alleen dan de WOZ-waardeaangroei buiten de heffing.

In een voorbeeld voor het jaar 2019, vergelijkbaar met voorgaand voorbeeld:

• WOZ-waarde 01-01-2019 is € 300.000;
• WOZ-waarde 01-01-2020 is € 350.000;
• eigenaar investeert in 2019 € 30.000 in de vorm van een uitbouw van zijn woning, die leidt in dat jaar tot een stijging van de WOZ-waarde van € 22.000;
• dan is de belaste vermogensaanwas (€ 350.000 -/- € 22.000) -/- € 300.000 = € 28.000, kennelijk de reguliere WOZ-waardestijging van de woning.

Maar dan moet, wil die € 22.000 buiten de heffing blijven, de gemeente wel een beschikking hebben afgegeven ingevolge art. 18, lid 3 Wet WOZ.

Dat de investeringsuitgave € 30.000 bedroeg, is niet relevant. Dit correspondeert overigens met de systematiek bij aanschaf of vervreemding van een onroerende zaak: belast wordt enkel en alleen maar de WOZ-waardestijging in een belastingjaar, ongeacht het werkelijke aankoop- of verkoopbedrag.

Bewijslast

Het is aan de belastingplichtige om feiten te stellen, en in geval van betwisting aannemelijk te maken, waaruit de noodzaak tot een dergelijke afwijking van de hoofdregel en de omvang daarvan voortvloeien.

Kortom, de belastingplichtige zal dan met een WOZ-waardebeschikking moeten komen, afgegeven conform art. 18, lid 3 Wet WOZ. En daarna nog aannemelijk moeten maken wat de waardestijging van de WOZ-waarde is, veroorzaakt door de verbouwing of verbetering. In de praktijk is dit een schier onmogelijke bewijslast. Dit, nog afgezien van de omstandigheid dat je eigenlijk sowieso geen stijging wilt zien van je WOZ-waarde, omdat dan de OZB en dergelijke toenemen.

In de meeste gevallen zal het gevolg zijn dat de eigenaar geen kant op kan.

Conclusie

Ik ben er bang voor dat bovenstaande in de praktijk zo uitpakt: investeringsuitgaven in woningen zijn niet aftrekbaar maar de WOZ-waardeaangroei bij woningen wordt daarentegen wel volledig belast. Want de meeste investeringen zullen niet leiden tot een stijging van de WOZ-waarde en/of niet leiden tot het bepalen van de WOZ-waardepeildatum op 1 januari van het betreffende jaar in plaats van voorgaand jaar. Deze uitwerking van de regels die de Hoge Raad ons gaf, druist in tegen mijn rechtvaardigheidsgevoel.

Hoe anders pakt dan de vermogenswinstbelasting uit! Dan geldt simpelweg de regel dat verkoopbedrag minus aanschafbedrag en nadere investeringen belast wordt. Hoe heerlijk eenvoudig en rechtvaardig is dat?

En gaat de Hoge Raad nu zelf niet de mist in door kosten a priori niet aftrekbaar te stellen en de belaste waardeaangroei van een woning forfaitair te bepalen op een stijging van de WOZ-waarde? Dan heb je in wezen toch weer een fictief rendement waarover je wordt belast, dat heel erg ver van de werkelijkheid afstaat.

En dat kunnen we jammer genoeg niet rechterlijk laten toetsen, omdat de Hoge Raad zelf deze regels als quasi-wetgever heeft opgesteld. “Met het oog op de rechtszekerheid en de rechtseenheid gaat de Hoge Raad hier ten overvloede op in”, heet het dan weer, aldus r.o. 5.3.1 van voornoemd arrest van 20 december 2024.

Ik begrijp werkelijk niet dat de politiek hier niet ingrijpt en begrijp ook niet dat de wetgevende macht niet zelf weer de touwtjes in handen neemt. Je wordt er bijna moedeloos van.