Afgelopen dinsdag presenteerde het kabinet de Miljoenennota voor 2021. Een van de in dat kader voorgestelde belastingmaatregelen betreft een verregaande nadere differentiatie van het overdrachtsbelastingtarief, welke per 1 januari 2021 in werking moet treden. Dat een tariefdifferentiatie zou worden voorgesteld sijpelde de afgelopen weken al door in diverse media (zie onder andere L. Berentsen en N. Tappenburg, Afschaffing overdrachtsbelasting starter: ‘sympathiek, maar niet doeltreffend’, FD 28-08-2020). De precieze vorm van die tariefsmaatregel was echter nog niet bekend.

Tariefsmatige lappendeken in een vogelvlucht

Momenteel bedraagt het overdrachtsbelastingtarief nog 2% voor de verkrijging van woningen en 6% voor niet-woningen. Met de nu voorgestelde wijziging wordt beoogd een verregaand tariefsmatig onderscheid aan te brengen tussen de verschillende soorten verkrijgers van Nederlands vastgoed. Een en ander met als doel ‘de starter’ op de woningmarkt fiscaal te ondersteunen. Gevolg van de voorgestelde wijziging is dat een zeer divers tariefsbeeld ontstaat, waarbij niet langer enkel onderscheid wordt gemaakt naar de aard van het verkregen object (woning/niet-woning), maar ook de hoedanigheid van de persoon van de verkrijger een rol gaat spelen. Een beeld dat er grofweg als volgt uitziet:

• Een tijdelijke vrijstelling (wat feitelijk neerkomt op een tarief van 0%) voor de verkrijging van eerste eigen woningen door kort gezegd jonge natuurlijke personen (de startersvrijstelling).
• Een tarief van 2% voor de verkrijging van eigen woningen door natuurlijke personen die niet voldoen aan de voorwaarden voor die startersvrijstelling.
• Een tarief van 8% voor de verkrijging van woningen (niet-zijnde eigen woningen) of niet-woningen (bedrijfspanden) door natuurlijke personen.
• Een tarief van 8% voor de verkrijging van in Nederlands vastgoed door rechtspersonen, ongeacht of dit woningen of niet-woningen (bedrijfspanden) betreft.
• Een tarief van 8% voor de verkrijging van de economisch eigendom van woningen en niet-woningen, ongeacht of dat (eerste) eigen woningen zijn of niet en ongeacht of de verkrijger een natuurlijke persoon of rechtspersoon is.
• Een tarief van 8% voor de verkrijging van (de economisch eigendom van) aandelen in zogeheten onroerendezaakrechtspersonen (OZR’s), ongeacht of die aandelen woningen of andersoortig vastgoed vertegenwoordigen.

Aldus dreigt per 1 januari 2021 een tariefsmatige lappendeken te ontstaan, waarmee de praktijk – denk aan notarissen en belastingadviseurs – nog het nodige te stellen zal hebben en dat menigeen zal doen terugverlangen naar de tariefsmatige eenvoud van voorheen. Daar komt bij dat op die tariefsmatige lappendeken het nodige valt aan te merken.

Tijdelijke startersvrijstelling kritisch nader bekeken

Zoals gezegd introduceert het wetsvoorstel een tijdelijke vrijstelling voor starters, die met ingang van 1 januari 2026 weer zal komen te vervallen. Enkel natuurlijke personen die meerderjarig en jonger dan 35 jaar zijn komen daarvoor in aanmerking. Daarmee heeft het kabinet willen aansluiten bij de leeftijd van de meeste koopstarters. Voor dat onderscheid op grond van leeftijd bestaat volgens het kabinet een objectieve en redelijke rechtvaardiging.

Mocht de invoering van deze tariefsmaatregel doorgang vinden, dan zal dat – naar wij vermoeden – nog wel eens aan een rechter worden voorgelegd. Onderscheid naar leeftijd heeft nu eenmaal iets onbevredigends, aangezien het lang niet altijd voldoende recht doet aan de realiteit en daarom als onrechtvaardig wordt ervaren. Meer principieel kan men zich afvragen waarom aan die startersvrijstelling überhaupt een maximumleeftijd wordt gekoppeld?

Het kabinet onderkent in de toelichting bij het wetsvoorstel nota bene zelf het bestaan van koopstarters ouder dan 35 jaar. Afgezien van het feit dat dit de vraag doet rijzen of 35-jarigen daarmee niet onbedoeld buiten de boot van de startersvrijstelling vallen, kunnen wij – gegeven de wens om koopstarters fiscaal te ondersteunen – geen overtuigende rechtvaardigingsgrond bedenken om die oudere groep koopstarters op voor hand en zonder aanziens des persoons uit te sluiten. Anders gezegd: waarom zou een welvermogende 30-jarige koopstarter wel een beroep kunnen doen op de startersvrijstelling, en een 40-jarige mindervermogende huurder die naar zijn eerste koopwoning wil doorstromen niet?

Voor de voorgestelde startersvrijstelling is eveneens vereist dat de verkrijger/natuurlijke persoon schriftelijk verklaart dat hij in het verleden niet eerder van die vrijstelling gebruikt heeft gemaakt, en dat hij de te verkrijgen woning als duurzaam hoofdverblijf (lees: eigen woning) zal gaan gebruiken. Het is de bedoeling dat die verklaring vóórafgaand aan het passeren van de akte (van levering) aan de betreffende notaris wordt verstrekt. Ontbreekt zo’n verklaring of wordt die pas ná het passeren van de leveringsakte verstrekt, dan geldt de startersvrijstelling niet maar zal het verhoogde 8%-tarief gelden.

Het spreekt voor zich dat dit 'verklaringsvereiste' extra onderzoekswerk van notarissen en belastingadviseurs zal vergen, waarvan het nog maar de vraag is of dat in praktijk steeds zo gemakkelijk zal gaan als het kabinet ons wil doen geloven. Daarenboven zien wij niet wat er nu zo bezwaarlijk is aan het eventueel na het passeren van de notariële akte aanleveren van zo’n verklaring, en oogt het bovendien nogal hardvochtig om daar een verhoudingsgewijs zware tariefsverhoging aan te koppelen.

Tot slot springt in het oog dat aan de startersvrijstelling geen ‘koopsommaximum’ is gekoppeld en bestaande jonge eigenwoningbezitters niet worden uitgezonderd. Een en ander betekent dat ook welgestelde of eigenwoningbezittende meerderjarige natuurlijke personen van onder de 35 jaar, aanspraak kunnen maken op die vrijstelling wanneer zij hun eerste of volgende eigen woning kopen. Men kan zich met recht afvragen of dat nog de personen zijn die fiscale ondersteuning behoeven bij toetreding tot de woningmarkt.

Enkele differentiatiecuriositeiten

Bij nadere bestudering van de voorgestelde tariefsmatige lappendeken stuitten wij voorts op een aantal curiositeiten. Zo zal de verkrijging van (oude) bedrijfspanden vanaf 1 januari 2021 onderworpen zijn aan het hogere overdrachtsbelastingtarief van 8%. Eerder was al voorgesteld om het tarief voor de verkrijging van dergelijke panden per die datum te verhogen naar 7% (zie de Wet fiscale maatregelen Klimaatakkoord, Stb. 2019, 511).

Het kabinet gaat nu dus nog een stapje verder, terwijl niet goed valt in te zien wat dat van doen heeft met de toegankelijkheid tot de woningmarkt? Opvallend is voorts dat men bij de verkrijging van economische eigendom van een (eerste) eigen woning geen aanspraak kan maken op het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2% noch op de startersvrijstelling. Dat is merkwaardig, omdat economische eigenaren van eigen woningen wel onder de eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting vallen (zie artikel 3.111, lid 1 letter a, Wet IB 2001).

Tot slot valt op dat en passant wordt voorgesteld om het tarief met betrekking tot verkrijgen van ‘aanhorigheden’ bij een eigen woning aan te scherpen. Enkel ingeval die aanhorigheden gelijktijdig met een (eerste) eigen woning worden verkregen geldt het verlaagde 2%-tarief of vallen zij onder de startersvrijstelling; zo niet dan geldt het verhoogde 8%-tarief. Maar als een object toch kwalificeert als ‘aanhorigheid’ (zie daartoe o.a. HR 16 juli 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC5412, BNB 1993/281) begrijpen wij de noodzaak van deze nogal knieperig ogende aanscherping niet. Vormt dit kwalificatievraagstuk in de praktijk nu zo’n groot probleem, dat het op zo’n boute manier moet worden ingeperkt?

Wringende ‘straf’ voor de corporatiesector?

Zoals gezegd valt de verkrijging van woningen thans nog onder het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2%. Het is de bedoeling de werkingssfeer van dat verlaagde tarief te beperken tot de verkrijging van (eerste) eigen woningen door natuurlijke personen. Rechtspersonen (waaronder bv’s, stichtingen en buitenlandse rechtspersonen) die woningen verkrijgen komen dan niet langer in aanmerking voor de toepassing van dat verlaagde tarief, maar vallen standaard onder het verhoogde 8%-tarief.

Gevolg daarvan is dat onder andere woningcorporaties opgezadeld worden met hogere overdrachtsbelastinglasten bij de aankoop van bestaande huurwoningen van mogelijk enkele tientallen miljoenen euro’s, terwijl ‘buy-to-let’ nu juist niet hun kernactiviteit vormt (vgl. J. Conijn, Differentiatie overdrachtsbelasting toont boekhoudersmentaliteit, FD 15-09-2020), de zogeheten ‘taakoverdrachtvrijstelling’ ex artikel 5d UB in de praktijk lang niet altijd uitkomst biedt bij onderlinge overdrachten van huurwoningen (zie daartoe o.a. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 11 december 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:10716, V-N 2019/11.1.4), en nog valt te bezien in hoeverre die corporaties dat (gedeeltelijk) zouden kunnen en willen afwentelen op hun huurders. Bepaald geen lonkend vooruitzicht voor een sector die de laatste jaren fiscaal toch al de nodige moeite heeft ondervonden om haar kernactiviteiten uit te oefenen (denk aan de oplopende verhuurderheffing en de renteaftrekbeperking voortvloeiend uit ATAD 1).

De vraag komt op waarom ook woningcorporaties ‘gestraft’ zouden moeten worden voor kennelijk onwenselijk gedrag van bepaalde andere aanbieders op de woningmarkt? Dat lijkt ons toch enigszins te wringen met de bijzondere positie zij innemen binnen de volkshuisvestingsector. Bovendien ondervinden andere woonconsumenten dan jonge koopstarters daardoor mogelijk problemen op de woningmarkt. Ook daarom zou het kabinet er wat ons betreft verstandig aan doen zich over de onderhavige tariefsmaatregel nog eens goed achter de oren te krabben.