Met deze tariefdifferentiatie wil hij de kansen van starters op de woningmarkt vergroten. Maar belastingheffing is geen zaligmakend sturingsinstrument; zeker niet wanneer daar op voorhand de nodige kanttekeningen bij kunnen worden geplaatst.

Inhoudelijke vogelvlucht

Volgens het amendement (Kamerstukken II 2018/19, 35 026, nr. 17) zal iedere natuurlijk persoon die een woning aanschaft en nooit eerder een woning heeft gehad, 0% overdrachtsbelasting gaan betalen. Daarentegen zullen ‘beleggers’ – zijnde natuurlijke personen of rechtspersonen die reeds twee of meer woningen bezitten – 10% overdrachtsbelasting gaan betalen over iedere volgende verkrijging van een woning. In alle andere gevallen geldt het ‘gewone’ tarief van 2%. Dat zou dan dus gaan gelden voor natuurlijke personen of rechtspersonen die (ooit) al eerder een woning hebben gekocht, ongeacht of die personen die woning nog steeds bezitten, en voor personen die reeds één woning bezitten. Wordt een aanmerkelijk belang verkregen of uitgebreid in een zogeheten onroerendezaakrechtspersoon (hierna: OZR) – kort gezegd een rechtspersoon die zich toelegt op vastgoedexploitatie –, dan wordt het 10%-tarief berekend over de marktwaarde van de woningen die deze rechtspersoon bezit en wel met inachtneming van het daarin verkregen aandelenbelang. Niet helemaal duidelijk is overigens of dat tarief ook geldt in geval de OZR slechts één woning bezit, en of bij verkrijging of uitbreiding van een aanmerkelijk belang in een OZR ook een drempel geldt van twee woningen, net zoals bij een rechtstreekse belegging in woningen het geval is.

Twijfelachtige effectiviteit

Zoals gezegd wordt met de voorgestelde tariefdifferentiatie beoogd de kansen van starters te vergroten. De een z’n (ogenschijnlijke) dood is echter niet altijd de ander zijn brood. De woningmarkt kampt met een tekortschietende aanbodzijde, hetgeen zich vertaalt in stijgende prijzen voor koopwoningen en lange wachtlijsten in de huursector. Indachtig dat aanbodprobleem is het maar (zeer) de vraag of die tariefdifferentiatie daadwerkelijk zal bijdragen aan het vergroten van kansen van starters. Zo verdwijnen hun financieringsproblemen daardoor niet, en neemt het totale aanbod van woningen daardoor evenmin toe. Voorts is het niet ondenkbaar dat de tariefsverlaging uiteindelijk niet (volledig) ten goede komt aan de kopende starter, maar (deels) neerslaat bij verkopende partij, zoals dat in de praktijk ook wel gebeurd bij toepassing van de zesmaandsregeling ex artikel 13 Wet BRV 1970. Denkbaar is ook dat verhuurders/beleggers een hoger overdrachtsbelastingtarief (deels) zullen trachten af te wentelen op hun huurders, waaronder mogelijke starters. Kortom, dat starters hiermee echt geholpen zijn, wagen wij te betwijfelen.

Juridische kanttekeningen

Ook vanuit juridisch oogpunt vallen de nodige kanttekeningen te plaatsen bij de voorgestelde tariefdifferentie. Belangrijkste doelstelling van de overdrachtsbelasting vormt het genereren van opbrengsten voor de Rijksschatkist. Indachtig die generieke doelstelling valt niet goed in te zien waarom de ene groep van verkrijgers daar verhoudingsgewijs meer aan zou moeten bijdragen dan de andere. Voorts hoeft de in het opgenomen amendement invulling van het begrip ‘starter’ – zijnde een natuurlijke persoon die nooit eerder een woning heeft gehad – niet steeds samen te vallen met de persoon die problemen ondervindt op de woningmarkt; de ene starter is nu eenmaal de andere niet vanwege verschillen in bijvoorbeeld huishoudenssamenstelling en inkomen. Daarenboven lijkt het amendement geen onderscheid te maken naar waar een eventuele eerdere of andere woning gelegen is. Buitenlandse woningen lijken derhalve mee te tellen – het amendement zondert die althans niet nadrukkelijk uit – bij de beoordeling of een verkrijger van een Nederlandse woning kwalificeert als starter of belegger. Maar dat zou wringen met de nationale, volkshuisvestelijke achtergrond waartegen die amendement is opgesteld. Ook lijkt het amendement een tariefsmatige verschil te creëren tussen bijvoorbeeld een verkrijging van alle aandelen in een vastgoedrechtspersoon met 20 woningen, en een rechtstreekse verkrijging van een 20 woningen ineens, hetgeen conflicteert met de achtergrond van artikel 4 Wet BRV 1970. Een en ander ondermijnt de legitimatie van de onderhavige tariefdifferentiatie.

Uitvoeringsproblemen en ontwijkingsgedrag

De onderhavige tariefdifferentiatie zadelt de praktijk bovendien met de nodige uitvoeringsproblemen op. Wanneer iemand bijvoorbeeld een tijdlang in een huurwoning of in het buitenland heeft gewoond, kan het lastig zijn om te achterhalen en te controleren of hij eerder een woning heeft gehad. Of moet een notaris een verkrijger dan maar op zijn blauwe ogen geloven dat hij niet eerder een woning heeft gehad? En hoe gaat een inspecteur dat controleren? Zij zijn in deze niet echt te benijden. Afgezien daarvan lokt die tariefdifferentiatie ontwijkingsgedrag uit. Wat te denken van de situatie waarin levensgezellen (zonder enige huwelijksgoederengemeenschap) gaan samenwonen in een woning gekocht door de een, en vervolgens na een aantal jaren verhuizen naar een woning gekocht door de ander? Is het dan nog eerlijk om te spreken van een ‘starter’. En ook het voorgestelde 10%-tarief voor beleggers die reeds twee of meer woningen bezitten, nodigt uit tot ontwijkingsgedrag. Bijvoorbeeld door de volgorde van het aankopen van drie woningen met verschillende marktwaarden te wijzigen, of door de aankoop van een woningenportefeuille te spreiden over verschillende, maar tot dezelfde groep behorende, verkrijgers. Al met al voldoende funderingsgebreken lijkt ons, om het amendement te ontraden.