De WOZ-waarde 2021 geeft het marktbeeld weer op 1 januari 2020. Er is, denk ik, consensus dat de vastgoedmarkt op deze waardepeildatum nog geen rekening hield met Covid-19. Op basis van art. 18 Wet WOZ wordt echter rekening gehouden met de staat van het object op 1 januari 2021 als sprake is van aanbouw/verbouw, een wijziging van de objectafbakening of van een 'bijzondere omstandigheid'. Voor veel objecten zal de WOZ-waarde voor 2021 dus wel degelijk worden beïnvloed door Covid-19, bijvoorbeeld omdat sprake is van een feitelijke gebruiksbeperking door de lockdown op 1 januari 2021! In elk geval relevant voor winkels, horeca en bioscopen. Een meer volledige opsomming en beschrijving staat in het rapport van het Erasmus Studiecentrum voor Belastingen van Lokale overheden (via: www.waarderingskamer.nl/ covid-19-heeft-geen-tot-zeer-gering-effect-op-woz-waarden-in-2021).

De waarderingskamer verwacht dat het effect van Covid-19 op deze objecten slechts zeer beperkt is. Deze conclusie is gebaseerd op het idee dat de gebruiksbeperkingen in tijd beperkt zijn in verhouding tot de gehele exploitatieperiode van de onroerende zaak (het WOZ-object). Daardoor is de verwachting dat de waardeverandering ook zeer gering is. In een recent gepubliceerd addendum op de Taxatiewijzer Algemeen (www.wozdatacenter.nl ) wordt dit effect ingeschat op maximaal 4% tot 6%, gebaseerd op een uitval van zes tot 12 maanden aan inkomsten. De samenstellers van de taxatiewijzer maken er daarna een bewijslastvraag van: Als een belanghebbende vindt dat het meer moet zijn, moet hij dat maar aannemelijk maken. Of dat terecht is, is twijfelachtig. Naar mijn mening moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is, mede in het licht van de door belanghebbende gestelde feiten.

Zorgelijker vind ik evenwel het loslaten van het primaire uitgangspunt van de WOZ-waarde, zijnde de veronderstelling dat de onroerende zaak (fictief) wordt verkocht. Zoals de Hoge Raad dat stelt: de vereiste waardering naar objectieve maatstaven wordt bereikt door ervan uit te gaan dat het pand op de waardepeildatum vrij opleverbaar wordt verkocht aan de meestbiedende gegadigde (zie HR 22 april 1981, 20339, BNB 1981/175). Bij de voor dit artikel relevante gevallen, naar de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2021, dus inclusief alle gebruiksbeperkingen die van toepassing zijn, en de onzekerheid over de lengte van de coronamaatregelen en de herstelperiode daarna.

De WOZ-waarde veronderstelt dus een transactie met de onroerende zaak! Het is naar mijn mening zeer de vraag of de benadering vanuit de exploitatie voldoende rekening houdt met de risico’s die zich bij een transactie materialiseren. Door alleen te redeneren vanuit de tijdelijke beperking van het gebruik wordt het effect op de potentiële kasstroom wellicht gewogen, maar niet de onzekerheid over het überhaupt realiseren van die kasstroom na de tijdelijke beperkingen. Onder normale omstandigheden moet al kritisch worden gekeken naar de vertaalslag tussen beleggingstransacties (de aankoop van min of meer zekere kasstromen) en WOZ-waarden (leeg en onverhuurd). De gewenste opslag voor het risico om nu in vastgoed te stappen dat (fictief) leeg en onverhuurd is, de zogenoemde entrepreneurial fee, zal tijdens deze coronacrisis ook groter zijn. Ik ben in alle opzichten benieuwd hoe 2021 zich verder gaat ontwikkelen!