Dat is zo ongeveer de gedachte achter de motie-Dik-Faber/Ronnes (Kamerstuk 32847, 504). Het was niet de eerste keer dat in het parlement werd gemord over deze problematiek. De oplossing: geen overdrachtsbelasting voor starters en een hoger tarief overdrachtsbelasting voor beleggers. En het lijkt erop dat we deze tariefdifferentiatie gaan terugzien in de komende Prinsjesdagplannen van het kabinet.

Maar werkt het ook? Daar heeft het onderzoeksbureau Dialogic onderzoek naar gedaan. De Staatssecretaris van Financiën stuurt op 17 juni 2020 de twee rapporten van dit onderzoeksbureau naar de Tweede Kamer. De conclusie is ronduit vernietigend. Allereerst zal een vrijstelling voor starters naar verwachting leiden tot een stijging van de woningprijzen met circa 1%. Ten tweede, beleggers kunnen de hogere overdrachtsbelasting eenvoudig ontwijken door constructies. Ten derde, starters en beleggers concurreren alleen voor bepaalde woningen in bepaalde gebieden met elkaar. De grondgedachte dat beleggers woningen voor de neus van starters wegkapen, is dus al niet juist, althans niet in zijn algemeenheid. Als klap op de vuurpijl hebben de Belastingdienst en het notariaat nog eens aangegeven dat de maatregel praktisch onuitvoerbaar is. Dat heeft te maken met de definitie van ‘starter’ en ‘belegger’. Dat probleem is opgelost in het tweede rapport (het addendum) waarin afwijkende – wel werkbare – definities van deze begippen zijn opgenomen.

Die definities werken echter zo grof dat de 35+-starter standaard buiten de boot valt en de (meermaals) doorstromer tussen 18 en 35 jaar van de heffing is vrijgesteld. De rechtvaardigheid is zo ver te zoeken. De algehele conclusie wordt er met deze gewijzigde definities ook niet anders op: prullenbak.

Eigenlijk is er maar één oplossing voor de startersproblematiek: bouwen! Die conclusie kunt u lezen in de aantekening onder de brief van de staatssecretaris, waarin hij de rapporten naar de Tweede Kamer stuurt (V-N 2020/34.15). Ik zie er – met mijn beperkte visie op de woningmarkt – nog één: verbouwen.

Het schijnt dat de afgelopen maanden nogal wat kantoorpanden aardig ontvolkt zijn. Het schijnt ook niet heel waarschijnlijk te zijn dat op termijn de bevolkingsgraad ten kantore zich in oude luister herstelt. Thuiswerken gaat eigenlijk best goed, vinden veel werknemers én werkgevers. Ik verwacht dat we in het post-coronatijdperk méér vanuit huis zullen blijven werken. En wat moet je als werkgever dan met al die kantoorruimten? Afstoten, huur opzeggen. Zo niet voor gehele kantoorpanden, dan toch zeker voor gedeelten ervan. Dat bespaart in de kosten en dat is natuurlijk nooit weg. Die leegstand biedt kansen.

Verbouw die kantoren tot woningen. Dat is allicht sneller te realiseren dan nieuwbouw. De infrastructuur is er immers al. Ja, er zullen bestemmingsplannen moeten worden gewijzigd. En ja, ook verbouwen kost geld. En we zullen ongetwijfeld ook nog op heel andere problemen stuiten. Maar waar een wil is, zijn woningen. Terug naar de overdrachtsbelasting: het helpt allicht het overdrachtsbelastingtarief voor al die te verbouwen kantoren te verlagen naar 2%.