De vervolgvraag is hoe de regeling kan worden vereenvoudigd. Welke fiscalist denkt dan niet meteen aan de verplaatsing van woning en schuld naar box 3? Maar durft de politiek het h-woord wel in de mond te nemen? Feit: als er één moment is om de eigenwoningregeling aan te pakken, dan is het nu. De rente is laag en we bevinden ons niet in een crisis.

Natuurlijk heeft de verplaatsing van de eigen woning en eigenwoningschuld naar box 3 gevolgen, niet in de laatste plaats voor de huizenprijzen. Ook daar is onderzoek naar gedaan, door het CPB. Het CPB heeft daarbij drie varianten onderzocht. In de eerste variant wordt de eigen woning niet in box 1, maar evenmin in box 3 belast. In de tweede variant wordt de woning wel in aanmerking genomen in box 3, maar geldt er voor de eerste € 300.000 een vrijstelling. In de derde variant ten slotte wordt de woning volledig in aanmerking genomen in box 3, maar komt er een extra algemene vrijstelling van € 300.000.

In alle drie de varianten valt de eigenwoningschuld volledig in box 3 en vervalt de overdrachtsbelasting van 2% voor woningen. Het zal niet verbazen dat het effect op de huizenprijzen het grootst is in de derde variant. Bij aankondiging in 2019 en doorvoering van de maatregelen in 2021 zijn de huizenprijzen in 2021 naar verwachting gedaald met 11,98%. De structurele daling bedraagt 8,57%. In de tweede variant is dat ongeveer de helft en in de eerste variant nog weer iets minder. Geen wonder dat Staatssecretaris Snel van Financiën bij de aanbieding van de CPB-notitie aan de Tweede Kamer zich haast te melden dat de drie varianten niet zijn voorgesteld door het kabinet, maar dat ze slechts onderdeel uitmaken van het onderzoek. Het h-woord gebruiken is één ding, maar met de mededeling komen dat woningen bovendien aanzienlijk in waarde zullen dalen, maak je geen vrienden.

Ondertussen zijn ook de contouren van een herziene vermogensrendementsheffing bekend. De derde variant gecombineerd met deze herziene vermogensrendementsheffing lijkt mij politiek onverkoopbaar. Zeker mensen met een relatief dure woning en een beperkte eigenwoningschuld gaan dan fors meer belasting betalen. De tweede variant is politiek al iets beter te verkopen, maar de eerste variant nog wel het beste. En als we de woning al gaan belasten in box 3, dan is een afwijkend – lager – forfaitair rendementspercentage voor de eigen woning naar mijn mening op zijn plaats. De grote vraag is: gaat het er nu dan ook echt van komen of blijven we voorlopig nog zitten met de huidige, ingewikkelde eigenwoningregeling?

Lees in dit verband ook het interview met Edwin Heithuis in Box 3-plan 'too little too late', het bericht De eigen woning in 2020 en het thema Eigenwoningregeling.