Menigmaal wordt een akte van splitsing ‘vanaf tekening’ gepasseerd en wordt het gebouw later gerealiseerd. Is een dergelijke akte eenmaal opgemaakt, dan wordt er vaak niet meer naar omgekeken. Veel akten representeren om die reden een papieren werkelijkheid die niet overeenkomt met de feitelijke omstandigheden. Om dit op te lossen zijn er in theorie twee smaken: pas de feiten aan of wijzig de akte van splitsing.

Het aanpassen van de feitelijkheid is vaak een onbegaanbare weg. Neem bijvoorbeeld de situatie dat een appartement groter blijkt dan op papier is vastgelegd of de situatie dat een ‘papieren appartement’ simpelweg niet is gerealiseerd. Ja, heus, dat komt voor. Bijvoorbeeld een ingetekende berging waar bij nader inzien niet genoeg ruimte voor was. De eigenaar van dit appartement krijgt dan een groter bedrag van de VVE in rekening gebracht dan hij op grond van de feitelijke situatie zou moeten betalen. Ook na realisatie kan wijziging van de akte van splitsing nodig zijn, bijvoorbeeld bij ‘optopping’.

De bestaande splitsingsakte kan natuurlijk wel worden aangepast aan de uiteindelijke situatie. Dit traject is uitermate complex, zeker bij grotere gebouwen. Je hebt namelijk álle mede-eigenaren nodig. Omdat de wijziging effect heeft op zekerheidsrechten, hebben hypotheekverstrekkers hierin ook een stem. Kortom, flink wat kikkers die in de kruiwagen moeten worden gehouden. De vraag die mij bezighoudt: leiden deze wijzigingen tot heffing van overdrachtsbelasting?

Neem als voorbeeld een appartementencomplex van vier woningen met vier afzonderlijke eigenaren. Stel dat het wenselijk is om één woning uit de bestaande gemeenschap te onttrekken. Om de onttrekking te bewerkstelligen komt de oorspronkelijke bijzondere gemeenschap te vervallen (Boek 5, titel 9 BW) en ontstaat een algemene gemeenschap (Boek 3, titel 7 BW). Daarna volgt de onttrekking van deze ene unit met toedeling aan de eigenaar. De drie resterende units kunnen opnieuw worden gesplitst in appartementsrechten (en er ontstaat weer een Boek 5 titel 9 BW-situatie).

Er ontstaan hier allerlei nieuwe rechten waaraan een onroerende zaak is onderworpen. Maar worden zij ook ‘verkregen’? De onttrokken woning maakte bijvoorbeeld eerst deel uit van een (bijzondere) gemeenschap, maar gaat na de verdeling zelfstandig verder. Voor de overdrachtsbelasting denk ik dan meteen aan art. 2, 7 en 12 Wet BRV 1970. Voor de ‘resterende’ woningen geldt dat deze ook weer worden toegedeeld. Ook hier veranderen rechten, waardoor men ook hier mogelijk tegen verkrijgingen aanloopt.

Maar wat gebeurt er nu eigenlijk bij wijziging van een splitsingsakte? De opbouw van de oorspronkelijke bijzondere gemeenschap ondergaat als gevolg van de rechtshandelingen een verandering. Daarmee veranderen ook alle individuele onverdeeldheden. Anders geformuleerd: door wijziging van de noemer, wijzigen ook alle tellers van het breukdeel. Een essentiële pijler van het appartementsrecht betreft het exclusieve gebruiksrecht. Wellicht schuilt hier de oplossingsrichting. Als gevolg van de papierwinkel hoeven namelijk niet per se veranderingen op te treden aangaande het exclusieve gebruiksrecht. Als de vier eigenaren exact hetzelfde gebruiksrecht terugkrijgen, is heffing dan gewenst?