In het Multi Vastgoed-arrest (HR 17 augustus 1998, 32997, BNB 1998/385, V-N 1998/40.26, FED 1998/633) droeg een projectontwikkelaar locatiekennis in een vroeg stadium om niet over aan een projectvennootschap. Daarnaast sloot de belanghebbende telkens met de desbetreffende dochtervennootschap een overeenkomst van opdracht voor het verrichten van een haalbaarheidsonderzoek en een projectontwikkelovereenkomst.

Volgens het hof was het de vraag wat de overdrachtsprijs voor een project moest zijn en met name op welke wijze en in welke mate de belanghebbende zich een deel van de later te realiseren winst moest voorbehouden, een en ander los van de onderzoeks- en projectontwikkeldiensten. Het hof oordeelde dat slechts sprake was van een zakelijke overdracht als de belanghebbende zich het leeuwendeel van de winstpotentie van een project voorbehoudt, gegeven de relatief beperkte functionaliteit van een projectvennootschap. Aan de projectvennootschap mocht slechts een bescheiden winstaandeel toekomen van 2% van de bouwsom, grondkosten en bijkomende kosten van het project (de tweeprocentsformule).Ook oordeelde het hof dat de tegenprestatie voor de overdracht moest bestaan uit een in te schatten initiële koopprijs in het overdrachtsjaar plus winstverrekening uiterlijk in het jaar van oplevering.

De Hoge Raad onderschreef de hofuitspraak met gemengde oordelen. Al met al was het leeuwendeel van de overdrachtswinst belast en was in zoverre de deelnemingsvrijstelling niet van toepassing bij een verkoop van aandelen in een projectvennootschap. Uit onderdeel 5.2 van het Verrekenprijsbesluit 2018 (V-N 2018/37.2) volgt dat de staatssecretaris van mening is dat het arrest nog steeds geldt voor de overdracht van immateriële vaste activa, wanneer de waardering op het tijdstip van overdracht nog hoogst onzeker is. Yildirim laat echter zien dat je gemengde gevoelens kunt hebben bij de juistheid en/of reikwijdte van het Multi Vastgoed-arrest.

Kunnen moeizame discussies over de hoogte en belastbaarheid van de overdrachtsprijs van een project/locatiekennis worden voorkomen door te kiezen voor een juridische afsplitsing in plaats van een reguliere overdracht?

Een projectontwikkelaar kan met afzonderlijke projectvennootschappen projectontwikkelrisico’s spreiden. Bovendien staat elke projectvennootschap financieel op zichzelf. Dit schept zekerheid voor potentiële investeerders in een bepaald project. Met dit soort zakelijke overwegingen kan de VPB-splitsingsfaciliteit van art. 14a Wet VPB 1969 mogelijkerwijs worden toegepast, zodat de overdrachtsprijs irrelevant zou worden. De lijn uit het Multi Vastgoedarrest volgend, is in het splitsingsjaar en uiterlijk in het jaar van oplevering namelijk sprake van niet in aanmerking te nemen splitsingswinst en is bij verkoop van de aandelen in de projectvennootschap de deelnemingsvrijstelling van toepassing.

Maar als belastingplichtigen juridisch splitsen met het oog op een concrete verkoop van de aandelen in de verkrijgende vennootschap, is het de feitelijke vraag of de splitsingsfaciliteit kan worden toegepast, blijkens het Tankstation-arrest HR 13 september 2019, 18/04792, BNB 2019/175, V-N 2019/43.9, FED 2019/140. En dit kan 'zo vlak voor de finish' alsnog tot moeizame discussies leiden.

Lees ook het thema Verrekenprijsregels.