Er kunnen ook allerlei redenen zijn om het gemeenschappelijk vastgoed te verdelen. De gevolgen voor de overdrachtsbelasting zijn dan afhankelijk van de situatie. De ene tegemoetkoming is namelijk wat ruimer dan de andere en dat intrigeert.

De verkrijging van gemeenschappelijke onroerende zaken krachtens verdeling van een huwelijks- of geregistreerd partnerschapsgemeenschap of nalatenschap is geen belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting (art. 3 lid 1 onderdeel b WBR). Bij verdeling van een samenwonersgemeenschap geldt onder voorwaarden een vrijstelling (art. 15 lid 1 onderdeel g WBR) en ook de verkrijging van vastgoed krachtens verdeling van een personenvennootschappelijke gemeenschap is voorwaardelijk vrijgesteld (art. 15 lid 1 onderdeel f onder 1 WBR). De samenwonersvrijstelling is overigens niet beperkt tot samenwonende liefdespartners.

In alle andere verdelingsgevallen wordt overdrachtsbelasting geheven. Bij een verdeling ex art. 3:182 BW van gemeenschappelijk vastgoed wordt een deelgenoot eerst geacht de aan hem toebedeelde onroerende zaken voor het geheel te verkrijgen op grond van art. 7 WBR. Vervolgens vloeit uit art. 12 WBR voort dat die deelgenoot/verkrijger voor de vaststelling van de maatstaf van heffing de waarde van zijn aandeel in alle verdeelde onroerende zaken als bedoeld in art. 2 WBR in aftrek mag brengen. Stel dat Acda en De Munnik ieder voor 50% zijn gerechtigd tot twee tegelijkertijd verkregen onroerende zaken. Op enig moment wordt er verdeeld.

Acda verkrijgt pand Eindhoven met een waarde van € 4 mln. en De Munnik pand Amsterdam dat slechts € 2 mln. waard is. Door de ruime aftrekleer is de heffingsmaatstaf voor Acda € 4 mln. -/- € 3 mln. = € 1 mln.; de maatstaf voor De Munnik is nihil. Op grond van de zogenoemde enge leer zou slechts het aandeel in de verkregen onroerende zaak in aftrek mogen worden gebracht. In dat geval zou de ‘Eindhovense verkrijging’ € 2 mln. bedragen en de ‘Amsterdamse verkrijging’ € 1 mln. Van Straaten schreef recent een historisch overzichtsartikel, waarin hij concludeert dat de ruime aftrekleer ontegenzeggelijk nog steeds geldt (J.C. van Straaten, ‘Aftrek van ‘het aandeel in de verdeelde goederen’ in historisch perspectief (hoe ruim is art. 12 lid 1 WBR?)’, Vastgoed Fiscaal & Civiel 2023/24).

In het ‘art. 81 RO’-arrest HR 21 december 2018, 18/01216, BNB 2019/55, V-N 2019/4.27.5 is de rechtsvraag of art. 12 WBR – in combinatie met de doorkijkarresten – óók van toepassing kan zijn op de verkrijging van aandelen in onroerendezaakrechtspersonen nog niet beantwoord. In die casus was civielrechtelijk geen sprake van een gemeenschap van aandelen en ook niet van een gemeenschap van onroerende zaken, zodat de rechtbank niet anders kon oordelen dan dat van een verdeling geen sprake kon zijn. Arzini (commentaar bij art. 12 lid 1 WBR in NLFiscaal) en Simonis (NTFR 2018/1604) zijn van mening dat de verdelingsleer wel van toepassing zou kunnen zijn als sprake is van een gemeenschap van aandelen. Dienaangaande is ook de conclusie van A-G Wattel zeer mooi zomervakantieleesvoer. De verdeling van onroerende zaken intrigeert, waar juridische splitsing in dit soort situaties heerst.