Ruim anderhalf jaar na de aankondiging is vorige week het WODC-onderzoek gepubliceerd naar het oneigenlijk gebruik van de proceskostenvergoeding in onder andere het WOZ-domein.1
Sinds 1 januari 2024 is de proceskostenvergoeding echter al met 75% verlaagd en daarom komt dit rapport als mosterd na de maaltijd, ook omdat het rapport niets zegt over de mate waarin de oude of de nieuwe proceskostenvergoeding lucratief, dan wel kostendekkend is. Deze column gaat daarom over een ander onderwerp; de uitleg van de verkrijgingsfictie.
De WOZ-waarde wordt vastgesteld met bijzondere waarderingsvoorschriften, waaronder de verkrijgingsfictie. “De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.”, aldus de parlementaire toelichting zoals aangehaald in HR 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982, V-N 2014/22.19. De Hoge Raad verduidelijkt in dat arrest: “De aldus omschreven strekking van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ brengt mee dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten.”
Hof Amsterdam 23 april 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:1144 stelt recent evenwel dat bij het afleiden van een gemiddelde kapitalisatiefactor uit verkooptransacties van verhuurde vergelijkingsobjecten volgens de zogenoemde ‘top-down’-methode, in die marktgegevens het leegstandsrisico al is verdisconteerd, zodat er geen noodzaak is om een afzonderlijk leegstandsrisico voor de onroerende zaak te bepalen. Een pand dat (fictief) leeg op de markt wordt gezet heeft echter een hoger leegstandsrisico dan een verhuurd pand, simpelweg omdat het al leeg staat. Binnen de WOZ-waarde is dus per definitie sprake van een aanvangsleegstand. Dat de koper van een verhuurd pand in zijn aankoopbeslissing meeweegt dat hij op termijn (ook) een leegstandsrisico heeft, is van een andere orde omdat dat risico zich ook pas over tien jaar zou kunnen verwezenlijken.
Het zou kunnen dat het hof zich heeft laten (mis)leiden door de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie2 waarin onder andere staat: “Eigenlijk zegt de WOZ-fictie, als voorbeeld, dat alle gebouwen in Nederland op oudejaarsavond allemaal leeg staan. Dan heb je dus heel veel gebruikers op straat staan, die op nieuwjaarsdag maar al te graag weer terug willen in de gebouwen die zij in gebruik hadden.”
Die uitleg, waarin alle gebruikers op de peildatum (fictief) in de lucht worden gegooid, zou tot totale chaos op de markt leiden, een omstandigheid waarin waardering van vastgoed onmogelijk is. Om die reden heeft de Hoge Raad al in 1981 beslist dat de verkrijgingsfictie alleen ziet op het te waarderen object (HR 7 oktober 1981, 20 704, V-N 1981/1975, 23). De ‘duidelijke bewoordingen’ waar de Hoge Raad destijds naar verwees staan nu in art. 17 lid 2 Wet WOZ. Hieruit volgt dus dat alleen de te waarderen onroerende zaak wordt onderworpen aan de ficties en dat de rest van de markt niet wordt geraakt. De frictie zit daarom niet in de fictie maar in de aansluiting met de marktgegevens van objecten die worden verkocht in verhuurde staat.
-----------------
1. Zie http://hdl.handle.net/20.500.12832/3363.
2. Zie wozdatacenter.nl/TaxatieWijzer/.