De recente publicatie dat woningen op kwartaalbasis inmiddels 5,8% in waarde zijn gedaald, is een grimmig teken aan de wand. Een (bijna) energieneutrale woning heeft nu zichtbaar een voordeel ten opzichte van een woning met energielabel G en een verbruik van 2.000 m3 aardgas per jaar.

Ook kantoren hebben last van een minder duurzaam imago. De huurder van vandaag zoekt een kantoor dat aansluit bij de bedrijfsstrategie, en het bereiken van ESG-doelen hoort daar tegenwoordig bij. Een niet-duurzaam kantoorgebouw heeft daarom een hoger leegstandsrisico. Daarnaast werken hoge gebruikslasten door in de servicekosten, waarbij geldt dat een euro die daaraan wordt besteed, niet aan de huur kan worden uitgegeven. Een tochtig kantoor zal daardoor een lagere kasstroom genereren voor de eigenaar. Zowel het leegstandsrisico als de gebruikerslasten drukken de waarde van het kantoor. Reden genoeg om de energiebehoefte van een kantoorpand aan te pakken.

Voor kantoorgebouwen die groter zijn dan 100 m2, geldt per 1 januari 2023 dan ook de plicht om in het bezit te zijn van een energielabel C. Voldoet het gebouw niet aan de eisen, dan mag het per 1 januari 2023 in theorie niet meer als kantoor worden gebruikt. Enigszins verrassend is dat deze zomer vier op de tien kantoren nog niet het vereiste energielabel bezat. Deze groep bevat overigens een groot aantal objecten dat in theorie wel al aan de eisen voldoet. Andere eigenaren verwachten wellicht dat de handhaving niet zo’n vaart zal lopen, want pas na 1 januari 2023 kan de gemeente of Omgevingsdienst een last onder dwangsom opleggen. Deze kan uiteindelijk worden opgevolgd door bestuursdwang in de vorm van sluiting, wat ook dan dus pas een einde aan de verhuursituatie tot gevolg heeft.

Bij de waardering van vastgoed, waarvan geen eigen verkoopcijfer bekend is, wordt de waarde veelal op basis van vergelijking bepaald. Vooruitkijkend naar de WOZ-beschikking voor 2023 zal de (lagere) waarde van het verouderde kantoorgebouw volgen uit de analyse van verkopen en huurtransacties rond de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij verbouwingen of bijzondere omstandigheden die de onroerende zaak treffen, wordt de WOZ-waarde bepaald naar de staat bij de aanvang van het kalenderjaar, in dit geval dus 1 januari 2023.

Het nog ontbreken van een energielabel op 1 januari 2023 kan als een bijzondere omstandigheid worden gezien, waarmee voor de WOZ-waarde 2023 al rekening moet worden gehouden. Het enkele feit dat een energielabel als papiertje ontbreekt, is echter op zichzelf geen waardedrukkende omstandigheid. Dat gebrek valt immers meestal aan de eigenaar toe te rekenen. Neemt de eigenaar echter dit jaar nog maatregelen om te voldoen aan de nieuwe minimale standaard, dan zal deze verbouwing een positief effect hebben op de waarde die al wel wordt meegenomen in de WOZ-waarde voor 2023. Die maatregelen zullen dan ook door de (toekomstige) gebruikers worden gewaardeerd.