Op 5 december 2008 koopt X bv voor ruim € 1,6 mln vier percelen grond. Hierbij wordt overeengekomen dat X bv voor de sloop van een gebouw zal zorgen, en het bouwrijp maken van de percelen. Verder moet X bv de kosten die de verkoper moet maken, in verband met het beëindigen van de huurovereenkomsten van de huurders van het gebouw, vergoeden. Daarnaast moet X bv een ruimtelijke onderbouwing voor het plangebied voor haar rekening laten opstellen en de eventuele planschade aan de gemeente vergoeden. Op 20 december 2010 wordt de juridische eigendom van de percelen bouwrijpe grond aan X bv geleverd. X bv doet daarbij een beroep op vrijstelling van overdrachtsbelasting ex art. 15 WBR, omdat de levering met btw is belast. De inspecteur is van mening dat X bv vóór de juridische levering al de economische eigendom van de percelen heeft verkregen, toen er nog geen sprake was van een bouwterrein, en legt een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op. Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat X bv niet op een eerder tijdstip dan bij de juridische levering de economische eigendom van de percelen heeft verkregen. Volgens het hof heeft X bv, vóór de juridische levering, uitsluitend een recht op levering van de percelen verkregen. Het hof overweegt daarbij dat het risico dat de benodigde vergunningen niet zouden worden verleend, niet bij X bv rustte. Hierbij is volgens het hof niet van belang dat de sloopkosten voor rekening van X bv kwamen. Volgens het hof is dit namelijk niet een omstandigheid die maakt dat X bv een groter of ander belang bij waardeverandering van de onroerende zaak heeft verkregen, anders dan het belang dat voortspruit uit het recht op levering tegen een in een koopovereenkomst gefixeerde prijs. Het hof vernietigt de naheffingsaanslag.
Advocaat-generaal Wattel concludeert dat er niet meer dan een recht op levering is overgegaan. De A-G acht daarbij niet van belang dat de grond door de sloop mogelijk meer in waarde stijgt dan de sloopkosten bedragen, en dat dat positieve risico ten goede komt aan de koper. Volgens de A-G doet die waardebeweging zich namelijk voor onafhankelijk van de vraag wie sloopt. Verder wijst de A-G er nog op dat in het oordeel van het hof ligt besloten dat zowel de verwachte sloopkosten als de verwachte waardestijging door sloop zijn verdisconteerd in de koopprijs, en dat elk voor- of nadeel als gevolg van een later blijkende afwijking van die verwachting een gevolg is van het recht op levering voor een vaste prijs. De A-G adviseert de Hoge Raad om het cassatieberoep ongegrond te verklaren.
Wetsartikelen:
Wet op belastingen van rechtsverkeer 2
Wet op belastingen van rechtsverkeer 15
Informatiesoort: VN Vandaag
Rubriek: Omzetbelasting, Belastingen van rechtsverkeer
Instantie: Hoge Raad (Advocaat-Generaal)
Editie: 11 april