X is eigenares van twee kantoorobjecten in de Kennedytoren in Eindhoven. In geschil zijn de WOZ-waarden van in totaal € 7.934.000 (€ 5.211.000 en € 2.723.000) op de peildatum 1 januari 2013. X stelt dat de markt voor de beide objecten zeer slecht is, hetgeen volgens haar een lagere huurwaarde en kapitalisatiefactor rechtvaardigt. Volgens Rechtbank Oost-Brabant is de kapitalisatiefactor van 11,3 voor een A1-locatie als deze niet te hoog. De huurcijfers die de gemeente heeft gebruikt, zijn van kantoren met hetzelfde bouwjaar, op dezelfde locatie en deze zijn omstreeks de peildatum gerealiseerd. De door de gemeente aan de parkeerplaatsen toegekende huurwaarde is wel te hoog. De totale waarde wordt daarom verlaagd tot € 7.767.088. X gaat in hoger beroep.

Hof 's-Hertogenbosch oordeelt dat de rechtbank er kennelijk ten onrechte vanuit is gegaan dat een kantoorobject altijd gewaardeerd moet worden aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Het uitgangspunt is namelijk de waarde in het economische verkeer. De gemeente moet de waardeberekening dus onderbouwen met daadwerkelijk gerealiseerde marktgegevens. De in dat kader aangedragen referentieobjecten zijn onvoldoende vergelijkbaar met de onderhavige objecten. X maakt de door haar verdedigde waarden evenmin aannemelijk. In goede justitie worden de waarden daarom vastgesteld op € 2.000.000 en € 4.000.000. De OZB-aanslagen worden dienovereenkomstig verlaagd. Het beroep van X is gegrond.

[Bron Uitspraak]

Wetsartikelen:

Wet waardering onroerende zaken 17