X nv is eigenaar van een monumentale kantoorvilla in de gemeente Zeist. In geschil is de WOZ-waarde 2012 van het pand, die wordt berekend via de huurwaardekapitalisatiemethode. Het geschil spitst zich toe op de hoogte van de kapitalisatiefactor.

Hof Arnhem-Leeuwarden (MK II, 25 maart 2014, 13/00829, V-N Vandaag 2014/723) oordeelt dat de gemeente Zeist niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de kantoorvilla van X nv op 1 januari 2011 ten minste € 2.861.000 moet bedragen. Het hof overweegt dat de gemeente de kantoorvilla niet inpandig heeft opgenomen. Verder is in het taxatierapport van de gemeente niet inzichtelijk gemaakt hoe hoog de huurprijzen per m² per bouwlaag zijn, noch hoe de prijzen zich tot elkaar verhouden, rekening houdend met de grootte van de objecten, de ouderdom, de onderhoudstoestand en dergelijke. De gemeente heeft verzuimd uit te leggen hoe zij rekening heeft gehouden met de verschillen in grootte en uitstraling tussen het pand van X nv en de referentieobjecten. Verder ontbreekt ook een goede uitleg over de berekende huurwaarden van de verkochte objecten. Dat waarderen geen exacte wetenschap is, zoals de heffingsambtenaar terecht heeft opgemerkt, neemt niet weg dat verschillen tussen het te waarderen object en de gehanteerde vergelijkingsgegevens voldoende verklaard moeten worden. Het hof verlaagt de WOZ-waarde van € 2.861.000 naar € 2.500.000. De Hoge Raad oordeelt dat de middelen of klachten niet tot cassatie kunnen leiden (art. 81 Wet RO).

[Bron Uitspraak]

Wetsartikelen:

Wet waardering onroerende zaken 17