X is eigenaar van een twee-onder-één-kap woning in de gemeente Hilversum. X stelt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld en onderbouwt dit met een taxatierapport met drie referentiewoningen van hetzelfde type gelegen in dezelfde straat. De heffingsambtenaar onderbouwt op zijn beurt de waarde met een taxatiematrix waarin vijf referentiewoningen zijn opgenomen eveneens van hetzelfde woningtype en ook gelegen in dezelfde straat. De heffingsambtenaar hanteert twee van de door X gebruikte referenties, aangevuld met twee andere woningen. Eén referentiewoning van X neemt de heffingsambtenaar niet over, omdat deze woning een extreem lage verkoopprijs heeft en daardoor een veel lagere waarde per m³ dan de overige woningen. Hof Arnhem-Leeuwarden volgt de heffingsambtenaar dat de voor deze woning berekende prijs per m³ “zozeer afwijkt van de andere gecorrigeerde prijzen per m3 dat die lage transactieprijs, zonder opgaaf van reden waarom die prijs zo laag is, buiten beschouwing moet blijven.”
De Hoge Raad oordeelt dat gemeenten een referentiewoning met een extreem lage verkoopprijs niet zonder meer mogen afkeuren. Bij de rechtbank noemde de heffingsambtenaar als verklaringen voor de lage verkoopprijs de staat van de woning en de aanpassingen voor de vorige invalide bewoner. In hoger beroep heeft X dit bestreden en op zitting bij het hof verklaarde de heffingsambtenaar dat hij niet heeft kunnen achterhalen waarom de transactieprijs afwijkt van andere verkoopcijfers. Gelet op deze in hoger beroep betrokken stellingen is zonder nadere motivering niet begrijpelijk het oordeel van het hof dat reeds het verschil tussen de door de heffingsambtenaar berekende prijs per m3 van de bewuste woning en de prijzen per m3 die zijn vermeld in de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix, aanleiding is de door X genoemde gegevens over tot de recente verkoop van die woning buiten beschouwing te laten.
Wetsartikelen:
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken 4
Wet waardering onroerende zaken 17