X is het oneens met de vastgestelde WOZ-waarde van een hotel. De heffingsambtenaar verdedigt deze WOZ-waarde door gebruik te maken van de cashflowmethode, aangevuld met een controleberekening op basis van huurwaardekapitalisatiemethode. In de cashflowberekening hanteert de heffingsambtenaar een kapitalisatiefactor van 10,53, terwijl in de huurwaardekapitalisatieberekening een factor van 7,5 wordt gebruikt.
Rechtbank Gelderland onderschrijft het standpunt van de heffingsambtenaar dat de kapitalisatiefactor berekend op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode kan afwijken van de de kapitalisatiefactor die is berekend aan de hand van de cashflowmethode. De twee methoden maken gebruik van verschillende berekeningen en gegevens. De heffingsambtenaar noemt als voorbeeld dat een lagere omzet door leegstand al is verwerkt in de omzetcijfers en daarom niet nogmaals in de kapitalisatiefactor hoeft te worden meegenomen. Bij de huurwaardekapitalisatiemethode wordt leegstand echter wel in de kapitalisatiefactor verwerkt, wat verklaart waarom deze factor doorgaans lager is dan die bij de cashflowmethode. De stelling van X dat ook bij de cashflowmethode een kapitalisatiefactor van 7,5 moet worden gebruikt, slaagt daarom niet. De heffingsambtenaar heeft de waarde aannemelijk gemaakt op basis van de cashflowberekening. Aangezien deze berekening is gebaseerd op de eigen omzetcijfers van 2021, is een extra korting vanwege COVID-19 niet nodig. Het beroep van X is ongegrond.
Wetsartikelen:
Wet waardering onroerende zaken 17
Instantie: Rechtbank Gelderland
Rubriek: Waardering onroerende zaken
Editie: 10 september
Informatiesoort: VN Vandaag