Robert Hoppenreijs pleit voor een uniforme uitleg van de BOR-criteria bij vastgoedondernemingen.
De Hoge Raad heeft op 15 april 2016 de kwalificatie van een vastgoedexploitatie als onderneming bevestigd (zie V-N 2016/24.12, TaxVisions editie 29 april 2016). Hierbij staat de vraag centraal of de arbeid verricht door de eigenaar van het vastgoed ‘‘naar haar aard en omvang onmiskenbaar ten doel heeft het behalen van voordelen uit de onroerende zaken, welke het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaat'' (V-N 1994/2817 pt. 9). Het behaalde rendement is naar mijn mening niet belangrijk (zie mijn eerdere column). Hof Arnhem-Leeuwarden (V-N 2014/19.18) lijkt op dezelfde golflengte te zitten en acht een
‘‘cijfermatige benadering maar beperkt bruikbaar voor de toets of er meer dan normaal vermogensbeheer is nagestreefd. De verwachting dat een meer dan normaal vermogensrendement zal worden behaald hoeft namelijk nog niet te zijn neergeslagen in reeds behaalde resultaten.''
In plaats daarvan wordt in de jurisprudentie gewicht gegeven aan onder andere het gebruik en de omvang van een zakelijk netwerk bij de ontwikkeling van projecten, het leggen van contacten met gemeenten en externe deskundigen, financiering van vastgoed met vreemd vermogen en het houden van toezicht bij (uitbestede) verbouwingswerkzaamheden. Het spreekt voor zich dat voormelde factoren relateren aan de aard en de omvang van de verrichte werkzaamheden. Daarop zouden BOR-discussies zich wat mij betreft bij vastgoedexploitaties
moeten toespitsen.
Ik vraag mij echter af of de inspecteur steeds op dezelfde golflengte zit. Bij naslag van de op 9 december 2016 gepubliceerde Praktijkhandreiking bedrijfsopvolging vastgoedexploitanten van de Belastingdienst kom ik na de eerste pagina's tot de conclusie dat dit zo is. Ook de Belastingdienst gaat in op de vereiste relatie tussen de arbeid en het beoogde resultaat: de arbeid moet ‘‘gericht zijn op het behalen van een hoger rendement dan wat normaal wordt gehaald met verhuur.'' Bij behandeling van het arrest van de Hoge Raad van 15 april 2016 staat echter plots vermeld dat het gaat om ‘‘de koppeling tussen de extra arbeid en het hierdoor behaalde extra rendement.'' Hierdoor zit de BOR-discussie opeens op een andere golflengte, in elk geval voor wat betreft het daarin toe te kennen belang aan het behaalde rendement.
De kans dat de inspecteur bij de beoordeling van de aard en omvang van de verrichte werkzaamheden ook op een andere golflengte zit, is eveneens reëel. In de Praktijkhandreiking passeren namelijk factoren de revue die ‘‘irrelevant, dan wel niet onderscheidend'' zouden zijn voor de kwalificatie van een vastgoedexploitatie. Laten hier nou juist ook factoren staan genoemd die in de jurisprudentie bij BOR-discussies wel degelijk, en naar mijn mening terecht, gewicht toekomen!
Voorlopig lijkt het erop dat bij vastgoedexploitaties BOR-discussies frequent en op verschillende frequenties zullen worden gevoerd. Dat is jammer en leidt waarschijnlijk tot veel naar mijn mening onnodige discussies tussen de inspecteur en belastingplichtige. Ik hoop daarom dat de Praktijkhandreiking in zijn geheel nog een keer kritisch wordt bekeken, aangevuld en opnieuw gepubliceerd, zodat iedereen op dezelfde golflengte komt.
Informatiesoort: Uitvergroot
Rubriek: Schenk- en erfbelasting
12