A koopt in 2015 een kantoorgebouw voor € 4,8 mln. Het gebouw is, in samenspraak met de huurder, in 2017 -2018 verbouwd tot een hotel. De verbouwingskosten bedragen circa € 7 mln. Belanghebbende, X, koopt het hotel in 2018 voor € 15,8 mln. De waarde in het economische verkeer na verbouwing, tevens de aangegeven heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting, is € 16.238.650. X verzoekt de inspecteur om te verklaren dat de verbouwing heeft geleid tot een vervaardigd goed in de zin van art. 11 lid 3 onderdeel b Wet OB 1968. De inspecteur wijst het verzoek af. X is van mening dat de verkrijging is vrijgesteld van overdrachtsbelasting (art. 15 lid 1 onderdeel a WBR). De inspecteur is het daar niet mee eens.

Rechtbank Zeeland-West-Brabant stelt prejudiciële vragen aan de Hoge Raad over de invulling van het begrip ‘in wezen nieuwbouw’. Na een analyse van de Nederlandse en Europese jurisprudentie vraagt de rechtbank zich af welk gewicht aan een functiewijziging moet worden toegekend. Daarbij is van belang dat de aanwending(smogelijkheden) van het gebouw wel zijn gewijzigd, maar dat geen ingrijpende aanpassing van de bouwkundige constructie heeft plaatsgevonden. X legt de nadruk op de functiewijziging, terwijl de inspecteur het ontbreken van wezenlijke wijzigingen in de bouwkundige constructie benadrukt. Ondanks de recente conclusie van A-G Ettema van 3 januari 2022 (nr. 20/01344, V-N 2022/8.9), waarin de A-G concludeert dat een concretisering van het begrip ‘in wezen nieuwbouw’ niet mogelijk is, besluit de rechtbank toch tot het stellen van prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. Volgens de rechtbank zou de Hoge Raad de rechtspraktijk een dienst bewijzen door duidelijkheid te verschaffen over het voor ‘in wezen nieuwbouw’ te hanteren juridische beoordelingskader. De rechtbank stelt daarop de volgende vragen:

1. Aan de hand van welke criteria moet worden beoordeeld of na (verbouwings)werkzaamheden aan een onroerende zaak ‘in wezen nieuwbouw’ is gerealiseerd? Dient die beoordeling plaats te vinden aan de hand van de volgende criteria: wijzigingen in de bouwkundige identiteit/uiterlijke herkenbaarheid; wijzigingen in de bouwkundige constructie; wijzigingen in functie in de zin van aanwendingsmogelijkheden; de grootte van de gedane investeringen en/of de door verbouwing gerealiseerde meerwaarde;

dan wel (mede) aan de hand van andere criteria?

2. Welk(e) van de onder 1 bedoelde criteria moet(en) als noodzakelijke voorwaarde(n) voor ‘in wezen nieuwbouw’ worden aangemerkt?

3. Welk (relatief) gewicht moet in zijn algemeenheid worden toegekend aan de in vraag 1 bedoelde criteria?

Lees ook het thema Onroerend goed: vrijgesteld van btw of toch belast?

[Bron Uitspraak]

Wetsartikelen:

Wet op de omzetbelasting 1968 11

Wet op belastingen van rechtsverkeer 15